Posséder une second home s’accompagne de certaines obligations fiscales. Parmi elles, la taxe foncière constitue une charge annuelle obligatoire. Comprendre son mode de calcul, les éventuelles exonérations et les différentes stratégies d’optimisation fiscale est essentiel pour tout propriétaire souhaitant gérer efficacement son patrimoine immobilier.
Pour vous aider à naviguer dans cette thématique parfois complexe, Nature et Résidence Village met à votre disposition les informations essentielles pour bien saisir les caractéristiques de la taxe foncière s’appliquant à la second home.
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Taxe foncière et résidence secondaire : une obligation pour tous les propriétaires
Les personnes concernées par le paiement de la taxe foncière sur la résidence secondaire
The taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est due par tout propriétaire ou usufruitier d’un bien immobilier au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition. Cette règle s’applique d’ailleurs aussi bien aux résidences principales qu’aux second homes.
Il convient également de préciser que peu importe que votre second home soit occupée quelques semaines par an, toute l’année voire pas du tout occupée, vous devez vous acquitter de la taxe foncière dans son intégralité.
En complément, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est prélevée simultanément à la taxe foncière. Elle permet de financer la collecte et le traitement des déchets, et son montant varie en fonction de la commune concernée.
Le mode de calcul de la taxe foncière sur la résidence secondaire
Le calcul du montant de la taxe foncière repose sur la valeur locative cadastrale du bien, qui correspond au loyer théorique que le propriétaire pourrait percevoir s’il mettait le logement en location.
A savoir que le calcul se déroule en deux étapes distinctes. La première étant la détermination de la base d’imposition. Ici, la valeur locative cadastrale est réduite de 50 % prenant ainsi en compte les frais d’entretien des lieux. La seconde consiste en l’application des taux d’imposition. Il s’agit de taux fixés chaque année par les collectivités locales (commune, intercommunalité, département).
Exemple de calcul : si la valeur locative cadastrale d’une maison est de 10 000 €, la base d’imposition sera de 5 000 € (après abattement de 50 %). Si le taux voté par la commune est de 40 %, le montant de la taxe foncière sera alors de 2 000 €.
A noter que le montant de la taxe foncière diffère fortement d’une ville à l’autre, car chaque collectivité locale peut fixer ses propres taux. Certaines communes appliquent un taux bas, tandis que d’autres, confrontées à des besoins de financement élevés, pratiquent des taux plus élevés.
Les exonérations fiscales existantes concernant la taxe foncière d’une résidence secondaire
Contrairement aux résidences principales, les résidences secondaires bénéficient de peu d’exonérations fiscales. Cependant, trois cas permettent d’alléger votre imposition.
Exonération temporaire pour les constructions neuves
Si vous achetez un logement neuf, vous pouvez être exonéré de taxe foncière pendant deux ans, à compter de l’achèvement des travaux. Afin de pouvoir en bénéficier, votre bien doit être déclaré aux impôts dans les 90 jours suivant la fin des travaux. Cette exonération, qui s’applique aux résidences principales comme aux second homes, peut être partielle ou totale, selon la politique fiscale de la commune.
Il convient de noter que certaines communes ont la possibilité de supprimer cette exonération par délibération. Il est donc vivement recommandé de vérifier cette information auprès du service des impôts locaux avant même d’acheter un bien neuf.
Exonération pour les personnes âgées aux revenus modestes
Pour pouvoir faire une demande spéciale d’exonération de la taxe foncière on a second home, il est nécessaire d’être âgé de plus de 75 ans au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition et de disposer d’un revenu fiscal de référence inférieur à 12 455 € (plafond 2023 pour une part fiscale). Cette possibilité d’exonération – sous réserve d’acceptation par l’administration fiscale – est conditionnée au fait de bénéficier déjà de l’exonération de taxe foncière sur sa Principal residence.
Exonération en cas de logement inhabitable
Un bien qui est impropre à l’habitation peut être exonéré temporairement de taxe foncière. Cela concerne notamment : un logement en travaux lourds (rénovation complète ou encore effondrement partiel) ou encore un logement frappé d’un arrêté de péril. Pour en bénéficier il convient de déposer une demande d’exonération auprès des services fiscaux en fournissant des justificatifs (photos ou expertises).
Réduire le montant de la taxe foncière sur votre résidence secondaire
Si vous n’êtes pas éligible à une exonération totale de taxe foncière, voici quelques conseils pour réduire le montant de votre imposition.
Vérifier la valeur locative cadastrale
Les impôts calculent la taxe foncière sur une valeur cadastrale qui peut être erronée. Un recours peut donc être fait dans le cas où :
- Le logement a été mal évalué par l’administration fiscale.
- Des travaux ont été réalisés, mais n’ont pas été pris en compte.
Dans ce cas, il conviendra de contester le montant de votre taxe foncière et adresser une réclamation au centre des impôts fonciers.
Comparer les taux d’imposition de plusieurs communes avant d’acheter
Avant d’investir dans une résidence secondaire, il est essentiel de prendre en compte la fiscalité locale, qui peut varier considérablement d’une commune à l’autre. Comparer les taux d’imposition permet donc d’anticiper le montant de la taxe foncière et d’éviter les mauvaises surprises. Ainsi, une maison en bord de mer en Bretagne peut avoir une taxe foncière bien plus basse qu’un appartement de même valeur sur la Côte d’Azur !
Transformer votre résidence secondaire en location saisonnière
Dans le cas où vous envisagez de mettre votre résidence secondaire en location meublée saisonnière, vous pourrez :
- Déduire certaines charges des revenus fonciers.
- Bénéficier d’un abattement fiscal sur les loyers perçus.
- Et même dans certains cas, obtenir un dégrèvement partiel de la taxe foncière.
A savoir que certaines communes proposent des avantages fiscaux pour encourager la location saisonnière. Il est donc essentiel de se renseigner localement.
En conclusion
The taxe foncière concernant la résidence secondaire est un impôt obligatoire pour tout propriétaire. Son montant varie selon la commune et est déterminé en fonction de la valeur cadastrale du bien et des taux locaux. Et si les possibilités d’exonérations restent limitées, des solutions existent pour optimiser cette charge fiscale comme la vérification de l’évaluation cadastrale, des recherches fiscales au niveau local à mener avant l’achat ou encore transformer son bien en location saisonnière. En adoptant la bonne stratégie, vous pouvez donc réduire votre taxe foncière et mieux gérer votre résidence secondaire.
Besoin d’informations complémentaires ? Nature et Résidence Village vous conseille de contacter votre centre des impôts ou le site internet impots.gouv.fr pour obtenir des informations personnalisées et adaptées à votre situation.
