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Comment acquérir le statut LMNP et bénéficier d’une fiscalité très avantageuse pour optimiser votre investissement ?

Vous avez récemment fait l’acquisition d’un Cottage sur un domaine Nature & Résidence Village et vous souhaitez le mettre en location pour obtenir des loyers réguliers?

Qu’est-ce qu'un achat LMNP ?

LMNP signifie « Loueur Meublé Non Professionnel ». L’achat en LMNP est un dispositif fiscal français qui permet à un particulier de réaliser un investissement dans l’immobilier locatif meublé (appartements anciens ou appartements neufs), tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.

Découvrez les obligations et les bénéfices du statut LMNP :

Vous souhaitez mettre en location un bien en LMNP ? Avant de vous lancer, familiarisez-vous avec les obligations et les bénéfices de ce statut :

  • Nature du bien : pour avoir le statut LMNP, le bien immobilier doit être équipé de meubles afin d’être habitable immédiatement. Il s’agit donc d’une location meublée. Ce bien peut être un appartement en ville, une maison, une résidence étudiante, une résidence de tourisme, une résidence pour seniors ou une résidence d’affaires. Que ce soit un studio, un appartement ou une résidence, ce logement doit répondre à des critères spécifiques.
  • Statut : pour bénéficier du statut LMNP, il faut que les recettes locatives, c’est-à-dire les loyers, ne dépassent pas certains plafonds, et l’activité de location ne doit pas constituer l’activité principale du propriétaire.
  • Régime fiscal : le LMNP offre la possibilité de choisir entre le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ou le régime réel. Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50% pour frais et charges. Dans le régime réel, le loueur déduit les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, taxes, frais de gestion, etc.) ainsi que les amortissements du bien et des meubles, ce qui peut générer un déficit imputable sur les revenus locatifs.
  • Avantages : l’un des principaux avantages de l’achat en LMNP est la possibilité de générer des revenus locatifs peu ou pas imposés pendant plusieurs années, grâce aux déductions et amortissements. Si vous avez réalisé votre investissement locatif LMNP dans du neuf, alors vous pourrez même récupérer la TVA. C’est aussi un moyen d’investir dans l’immobilier tout en diversifiant son patrimoine. Les travaux réalisés dans le logement sont également déductibles, permettant ainsi une optimisation de l’impôt.

Avant de s’engager dans un achat LMNP, il est recommandé de consulter un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine pour bien comprendre les implications fiscales et financières et optimiser l’investissement.

Les caractéristiques du statut de Loueur Meublé Non Professionnel

Entré en vigueur en 1949, le statut LMNP s’adresse aux particuliers propriétaires d’un local d’habitation meublé, que ce soit un appartement ancien ou neuf, souhaitant le mettre en location. Tous les contribuables français peuvent réaliser un investissement locatif LMNP, et notamment ceux qui souhaitent préparer leur retraite.

La loi française encadre cet investissement immobilier ; pour être considéré comme une location meublée et donc prétendre au statut LMNP, le logement doit impérativement contenir un minimum de meubles et d’équipements.
De cette manière, les locataires pourront satisfaire leurs besoins quotidiens : dormir, manger et se laver.

De plus, le caractère « Non Professionnel » de la location du bien ne sera effectif qu’à condition de satisfaire les modalités suivantes :

  • Le montant des revenus de location ne doit pas être supérieur à 23000€ par an ;
  • La somme totale des recettes locatives ne doit pas excéder le montant des autres revenus du foyer fiscal.

Les avantages du statut LMNP sur votre activité de location

Si au moins l’une des deux conditions mentionnées ci-dessus sont respectées, vous pouvez exercer votre activité en qualité de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Vous opterez alors pour l’un de ces deux régimes fiscaux :

Tout d’abord, le régime Micro BIC : Vous pouvez diminuer de moitié votre assiette imposable, grâce à un abattement forfaitaire de 50% accordé par l’Administration Fiscale. En contrepartie, vous ne pourrez déduire aucune autre charge de vos revenus locatifs. Vous serez imposé sur les 50% restants (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux).

Ensuite, le régime Réel Simplifié : Vous avez la possibilité de comptabiliser l’ensemble de vos dépenses en lien avec votre location de Cottage (équipements, assurance, intérêts d’emprunt, amortissement du Cottage, etc.). Puis, vous pourrez les soustraire entièrement à vos recettes locatives.
Ce statut vous permettra de récupérer la TVA sur l’achat de votre Cottage. Elle pourra aussi être récupérée sur le prix des équipements acquis.

A savoir que dans 90% des cas, le régime Réel Simplifié apparaît comme la solution la mieux adaptée à votre statut de LMNP. Cependant, chaque année, vous devez réaliser un certain nombre de formalités auprès de l’Administration Fiscale. Pour faciliter vos démarches, le recours à l’accompagnement d’un spécialiste du statut LMNP est fortement recommandé.

Prix et rentabilité : qu’attendre de ce type d’investissement

L’investissement en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est devenu populaire en France en raison de ses avantages fiscaux et de la possibilité de générer des revenus complémentaires. Cependant, comme pour tout investissement immobilier, que ce soit pour des studios, appartements anciens ou neufs, les prix et la rentabilité dépendent de nombreux facteurs.

Prix :

  • Localisation : comme toujours en immobilier, l’emplacement est primordial. Un bien situé dans une grande agglomération ou une zone touristique aura tendance à coûter plus cher qu’un bien en zone rurale ou dans une petite ville.
  • Type de bien : les résidences avec services (étudiantes, seniors, EHPAD, touristiques) peuvent avoir des prix au m² différents des biens classiques. De plus, les prix varient en fonction de la qualité et du standing de la résidence.
  • Marché immobilier : le prix dépend également de la situation du marché immobilier au moment de l’achat.

Rentabilité :

  • Taux d’occupation : pour maximiser la rentabilité de l’investissement, il est crucial de s’assurer d’un bon taux d’occupation. C’est plus facile dans des zones à forte demande locative.
  • Charges : les charges, taxes et frais de gestion impactent directement la rentabilité. Dans le cas des résidences avec services, une partie des charges est souvent prise en charge par l’exploitant.
  • Fiscalité : l’un des principaux attraits du LMNP est son régime fiscal avantageux. En fonction du régime choisi (micro-BIC ou régime réel), les impôts peuvent être significativement réduits, voire annulés pendant plusieurs années grâce aux amortissements.
  • Gestion : la gestion peut être déléguée à un gestionnaire professionnel, surtout dans le cas des résidences avec services. Ceci permet de s’assurer d’une livraison et d’une maintenance optimale de l’appartement. Cela a un coût, mais cela peut aussi garantir un certain taux d’occupation et un revenu régulier.

En général, on peut s’attendre à une rentabilité brute (avant impôts et charges) pour un investissement LMNP entre 3% et 6%, mais cela varie largement selon les critères mentionnés ci-dessus. Il est toujours recommandé d’effectuer une étude approfondie et de se faire accompagner par des professionnels avant de réaliser l’investissement. La rentabilité nette (après impôts et charges) peut être optimisée grâce aux avantages fiscaux du LMNP.

Il est essentiel de ne pas se focaliser uniquement sur la rentabilité annoncée et d’analyser en profondeur tous les aspects de l’investissement : qualité du bien, sérieux de l’exploitant (dans le cas des résidences avec services), potentiel de revente, etc.

Confier sereinement la gestion LMNP de votre Cottage aux experts Serenity

Afin de maîtriser au plus juste la fiscalité de votre Cottage, vous pouvez faire appel à notre partenaire Serenity (Groupe Mobil Home Serenity), pionnier et expert du statut LMNP dans l’Hôtellerie de Plein Air, qui s’ouvre dorénavant aux Parcs Résidentiels de Loisirs en s’associant avec le Groupe Nature & Résidence. Vous profiterez ainsi d’un accompagnement complet et de services sur-mesure pour réaliser l’ensemble des procédures relatives à ce statut fiscal et à la gestion de votre bien immobilier.

Serenity vous apporte les ressources et l’expertise dont vous avez besoin pour rentabiliser au mieux votre investissement LMNP. Cette société spécialisée vous suit depuis la création de votre statut LMNP jusqu’à la gestion administrative de votre activité de location.

Pour plus de renseignements, contactez leur équipe par e-mail via leur formulaire de contact ou par téléphone au 04.93.20.37.82 (appel gratuit et sans engagement).

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