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Caution : la garantie la plus fréquente pour toutes les catégories d’emprunteurs

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Le poids de la caution sur le marché des crédits s’explique notamment par le fait que les banques diversifient leurs offres, proposant par exemple des conditions d’octroi de prêt avantageuses aux ménages modestes. S’ajoute à cela le fait que ce type de garantie est plus pratique pour les emprunteurs qui revendent leur bien pour rembourser la totalité de leur crédit avant la fin de celui-ci.

La garantie permet à la banque de sécuriser le crédit

La garantie est un outil indispensable pour une banque, notamment quand elle accorde un crédit au montant conséquent, remboursable sur plusieurs années. Le mécanisme permet en clair à l’établissement de s’assurer que le capital et les intérêts lui seront remboursés même en cas d’insolvabilité de l’emprunteur – laquelle pour être due à une perte d’emploi, une baisse des revenus ou un divorce. La garantie n’est pas à confondre avec l’assurance décès invalidité, qui, elle, vient au secours de l’emprunteur en cas d’invalidité ou de décès.

Caution : la garantie la plus fréquente pour toutes les catégories d’emprunteurs

Si les garanties permettent avant tout de protéger le système bancaire des risques de défaut de paiement des emprunteurs, elles bénéficient aussi indirectement à ces derniers. La sécurisation des prêts permet en effet aux banques d’accorder des conditions de crédit on ne peut plus avantageuses.

Pour accorder un crédit à l’habitat, une banque a le choix parmi trois types de garantie :

  • Elle peut exiger la souscription par acte notarié d’une sûreté réelle comme l’hypothèque ou l’IPDD (inscription du privilège prêteur de deniers) ;
  • Elle peut aussi demander une caution solidaire d’une société spécialisée (compagnies d’assurance filiales de banque ou sociétés de financement comme Crédit Logement) ;
  • Elle peut également demander un autre type de garantie, comme par exemple le nantissement de parts ou d’actions au sein d’une société civile immobilière…

Pourquoi la caution est le type de garantie le plus utilisé

L’hypothèse fait partie des garanties les plus fréquemment demandées par les banques. Elle porte sur un bien immobilier, comme un appartement ou une maison, qui peut être saisi par l’établissement prêteur en cas de défaut de paiement. La souscription de l’emprunteur à cette garantie se fait par acte notarié.

En ce qui concerne la caution, l’emprunteur ne s’engagement pas directement auprès de la banque. L’engagement – celui de rembourser les échéances en cas de défaillance de l’emprunteur –, c’est plutôt une société tierce qui le prend.

La caution est, en 2019, le type de garantie auquel banques et emprunteurs ont le plus recours. Il faut dire qu’elle présente un certain nombre d’avantage pratiques. Déjà, contrairement à l’hypothèque, sa souscription se fait par simple acte sous seing privé. Plus globalement, elle est la mieux adaptée aux attentes des emprunteurs qui arrivent pour la plupart à rembourser leur crédit avant terme en revendant leur bien.

Pour celles et ceux qui pensent tirer profit de la revente pour rembourser le crédit, la caution est une solution plus pratique et surtout moins onéreuse. Elle ne demande pas notamment le règlement de frais de mainlevée, laquelle est obligatoire pour lever une hypothèque si l’on souhaite revendre le bien avant la fin du prêt.

L’importance de la caution dans le marché des crédits se mesures non seulement au nombre d’opérations réalisées mais aussi au volume des crédits accordés. Son poids sur le marché s’est notamment accentué à partir de 2017, notamment au moment où l’effet PTZ commençait à s’essouffler et où de moins en moins de ménages s’intéressaient au PAS.

Mais si la caution est la garantie la plus répandue en France, c’est aussi parce que les banques diversifient leurs offres, dont certaines s’adressent à des ménages aux revenus modestes. A ces derniers, les établissements bancaires proposent notamment des prêts dans des conditions avantageuses, avec notamment un allongement de la durée de remboursement.

Rappelons qu’en 2019, la caution représente environ 60 % des opérations réalisées. Pour avoir une idée plus précise, comparons son poids avec celui des autres garanties :

  • Volume total des crédits : 179.3 milliards d’euros en 2019, soit une hausse de 24.4 % depuis 2016 ;
  • Volume des garanties par caution : 107.1 milliards d’euros en 2019, soit une hausse de 35 % depuis 2016 ;
  • Volume des garanties par hypothèque : 69.8 milliards d’euros en 2019, soit une hausse de 14.2 % depuis 2016 ;
  • Les autres garanties : 2.35 milliards d’euros en 2019, soit une baisse de 38.5 % depuis 2016.

Les chiffres et la politique des banques montrent que la caution, contrairement aux idées reçues, n’est pas réservée aux emprunteurs les plus aisés

Les banques, contrairement aux idées reçues, n’accordent pas les prêts avec caution qu’emprunteurs aisés. L’ampleur importante que cette garantie prend au fil des années s’explique d’ailleurs en partie par le fait que ces établissements accordent des conditions d’octroi avantageuses : en 2001, les moins de 3 smics représentent seulement 30.5 % des bénéficiaires des prêts à caution ; ils sont, en 2019, 47.4 %. Les ménages qui touchent moins de deux smics représentent, eux, 25.2 % des bénéficiaires des crédits à caution, contre 24.2 % de ceux qui bénéficient de prêts avec hypothèque.

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