Posséder un second logement est un privilège, mais entraîne aussi des impôts sur les résidences secondaires qu’il est essentiel de comprendre pour éviter toute mauvaise surprise. Ces impôts diffèrent de ceux de la résidence principale, et il est important de bien les connaître. Chez Nature & Résidence Village, nous vous accompagnons pour mieux appréhender les types de taxe d’habitation, taxe foncière, ainsi que les obligations liées à la déclaration, la location et la revente de votre résidence secondaire.
Taxe d’habitation sur les résidences secondaires : à qui s’adresse-t-elle ?
La taxe d’habitation, faisant partie des impôts sur les résidences secondaires, instaurée en août 2023, concerne exclusivement les logements utilisés comme résidences secondaires et exclut les investissements locatifs. Ce type d’impôt sur les résidences secondaires vise à encourager la mise en location des biens dans les zones où l’offre de logements est insuffisante.
Cette taxe repose sur la valeur locative du bien et peut être modulée par les communes en fonction des besoins locaux. Certaines exonérations sont possibles, notamment si le bien est vacant pour des raisons indépendantes de la volonté du propriétaire, telles que des travaux, des problèmes de santé, ou une succession en cours.
La taxe d’habitation sur une résidence secondaire
Contrairement à la résidence principale, où la taxe d’habitation a été supprimée pour la majorité des foyers, cet impôt reste en vigueur pour les résidences secondaires. Ainsi, nous devons payer cette taxe même si le logement est utilisé occasionnellement comme maison de vacances.
Le montant de cette taxe, faisant partie des impôts sur les résidences secondaires, dépend de la valeur locative cadastrale du bien calculée en fonction du loyer théorique du logement. Chaque commune peut ajuster le taux appliqué, ce qui fait varier le montant en fonction de l’emplacement de la résidence secondaire. Acheter une maison secondaire en Vendée sera donc différent que l’achat d’une maison secondaire en Bretagne. En zone tendue, où la demande en logements est forte, les communes peuvent appliquer une surtaxe, sauf si des exonérations spécifiques s’appliquent pour des raisons professionnelles ou si le logement est inhabitable.
La taxe foncière
Comme la taxe d’habitation, la taxe foncière est due pour les résidences secondaires. Cet impôt sur les résidences secondaires s’applique chaque année aux propriétaires de biens immobiliers, en fonction de la valeur locative cadastrale du logement. Si le bien est situé dans une commune attractive ou de grande superficie, le montant de la taxe foncière peut être conséquent.
Des dispositifs permettent de réduire ce montant, notamment si des travaux d’amélioration énergétique sont réalisés. Les propriétaires âgés ou en situation de handicap peuvent aussi bénéficier d’exonérations ou de plafonnements en fonction de leurs revenus.
Les autres impôts locaux
Outre les taxes d’habitation et foncières, d’autres impôts peuvent concerner les résidences secondaires, tels que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Cet impôt couvre les frais de collecte des déchets, même si le logement n’est occupé que quelques semaines par an. De plus, certaines communes peuvent majorer la taxe d’habitation pour les résidences secondaires vacantes sur de longues périodes. Cependant, si la redevance audiovisuelle est déjà payée pour la résidence principale, elle n’est pas due pour une résidence secondaire.
IFI et résidence secondaire : comment faire le calcul ?
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI), autre impôts sur les résidences secondaires, en vigueur depuis 2018, inclut les résidences secondaires dans le calcul du patrimoine immobilier. La valeur vénale nette du bien, déduite des dettes liées (par exemple, un prêt hypothécaire), doit être déclarée au 1er janvier de l’année d’imposition.
Le patrimoine immobilier, incluant la résidence secondaire, est alors soumis au barème progressif de l’IFI. Certaines exonérations existent, notamment pour les biens affectés à une activité professionnelle ou classés monuments historiques.
Location de la résidence secondaire : quelle fiscalité ?
La location d’une résidence secondaire génère des revenus soumis à l’imposition. Deux régimes fiscaux sont possibles pour la déclaration des revenus locatifs :
- Le régime micro-foncier : pour des revenus locatifs inférieurs à 15 000 €, il offre un abattement forfaitaire de 30 %.
- Le régime réel : permet de déduire les charges importantes liées à la gestion du bien avant le calcul de l’imposition.
Pour les biens loués meublés, le régime micro-BIC offre un abattement de 50 %, tandis que pour les meublés de tourisme, un abattement de 71 % peut être accordé sous certaines conditions.
Imposition des plus-values lors de la revente
En cas de revente d’une résidence secondaire, une imposition sur la plus-value s’applique. Celle-ci correspond à la différence entre le prix d’achat et le prix de vente, après déduction des travaux et autres charges. La vente d’une résidence secondaire est soumise à cette imposition, sauf si le bien est détenu depuis plus de 22 ans, ce qui permet une exonération totale sur la plus-value. Après 30 ans, les prélèvements sociaux sont également supprimés. Si le montant de la plus-value dépasse 50 000 €, une surtaxe peut s’ajouter.
Déclaration et transmission d’une résidence secondaire
Les propriétaires d’une résidence secondaire doivent chaque année effectuer une déclaration auprès des services fiscaux, précisant si le logement est occupé, loué ou vacant. En matière de succession, la résidence secondaire peut être soumise à des droits de donation ou d’héritage. Une stratégie efficace pour réduire ces droits consiste à opter pour le démembrement de propriété, en transmettant la nue-propriété tout en conservant l’usufruit.
Comment éviter de payer des impôts sur une résidence secondaire ?
Plusieurs solutions existent pour réduire les impôts sur les résidences secondaires :
- Location saisonnière : Permet de bénéficier du régime micro-BIC ou micro-foncier avec des abattements fiscaux.
- Exonérations : Certaines situations, comme l’âge ou les revenus faibles, peuvent donner droit à des exonérations de la taxe foncière.
- Démembrement de propriété : Transférer l’usufruit à un tiers permet de réduire la fiscalité successorale.
- Avantages locaux : Renseignez-vous sur les dispositifs spécifiques offerts par certaines communes pour encourager la rénovation ou l’occupation des résidences secondaires.
Vous l’aurez compris, posséder une résidence secondaire impose des obligations fiscales, mais en comprenant bien les impôts sur les résidences secondaires et en optimisant la gestion fiscale, nous pouvons alléger cette charge tout en profitant de notre bien immobilier. Vous avez un projet en tête et vous voulez en discuter ? N’hésitez pas à nous contacter chez Nature & Résidence Village, nous nous ferons un plaisir de vous accompagner ou de vous renseigner dans votre démarche.
