Quand le taux moyen descend, en novembre 2019, à 1.12 % (hors assurance et toutes durées de remboursement confondues), on parlait déjà de record. La tendance à la baisse continue et toujours en 2021. Chez MeilleurTaux, il est par exemple de 0.65 % pour un crédit de dix ans et 0.87 % pour un crédit de quinze ans ; chez Empruntis, il est de 0.75 % ou 0.95 % respectivement pour une durée de remboursement de dix ou quinze ans… Mais comment profiter de cette baisse des taux ? Eléments de réponse.
La bonne période pour acheter une résidence principale
La baisse des taux de crédit compense largement la hausse des prix de l’immobilier. La tendance à la baisse, quasiment constante depuis ces vingt-cinq dernières années, profite en particulier aux primo-accédants. En 2010, les salariés touchant le Smic pouvant emprunter 66 300 €, correspondant à des mensualités de 342 €. Les banques leurs accordent désormais des crédits dont le montant peut atteindre les 100 000 €, pour des mensualités de l’ordre de 400 €. En réalité, la capacité d’emprunt de ces emprunteurs a augmenté de plus de 50 % en une décennie.
La hausse du pouvoir d’achat des primo-accédants est une bonne nouvelle aussi bien pour les emprunteurs que pour les banques. Le marché des crédits compte de plus en plus de ménages capables de contracter des prêts à six chiffres. Il s’agit là d’une source de financement confortable permettant entre autres de couvrir les frais de notaires ou la réalisation de certains travaux. La baisse des taux évite en outre à de nombreux emprunteurs d’utiliser une partie de leurs placements pour financer leur projet immobilier.
L’investissement locatif
Nombreux sont les jeunes acheteurs qui profitent de la baisse continue des taux pour investir dans la pierre. La plupart prévoient de revendre leurs biens au bout de quelques années. Mais en attendant la bonne période pour revendre – celle où les prix grimpent suffisamment pour avoir une importante plus-value –, ils bénéficient d’avantages fiscaux et de recettes locatives qui permettent de réaliser d’autres projets d’avenir.
Mais tous ne pensent pas tous à revendre leurs logements. Beaucoup pensent aussi tout simplement à se constituer un patrimoine, à avoir des biens qu’ils pourront mettre en location durant des décennies.
Les rendements locatifs sont attractifs dans de nombreuses villes françaises, y compris dans celles où les prix de l’immobilier sont en hausse. A Marseille par exemple, les investisseurs locatifs peuvent espérer un rendement brut moyen de 6.7 %.
Il n’est guère étonnant alors que la part de l’investissement locatif dans les transactions immobilières soit en constante augmentation. Que l’on ne s’y trompe pas, il n’y a pas que les classes aisées qui concrétisent ce genre de projet. Les salariés et ouvriers représente une part importante – près de 40 % en 2020 – des investisseurs locatifs.
Si le marché du locatif est largement accessible à monsieur et madame tout le monde, c’est parce que les prix des biens en vente sont bien inférieurs à la moyenne (autour de 134 000 € contre 218 000 € dans d’autres transactions). Les prix des biens varient également en fonction du profil des acquéreurs. Si les salariés et ouvriers peuvent dénicher des logements à 99 000 €, les cadres moyens négocient leurs biens autour de 137 000 € et les cadres supérieurs et les professions libérales autour de 188 000 €.
Mais l’investissement locatif séduit, en particulier les jeunes et les ménages modestes, notamment grâce aux avantages fiscaux.
La loi Pinel permet par exemple de bénéficier d’une réduction fiscale pouvant atteindre 21 % du prix d’un logement neuf. En contrepartie, non seulement le montant du loyer est plafonné mais le bien doit rester en location pendant une période prévue par le texte – six, neuf ou douze ans.
S’ajoute à cela le dispositif Denormandie, en vigueur depuis le 1er janvier 2020. Les avantages fiscaux qui vont avec profitent à celles et ceux qui achètent un logement ancien et réalisent des travaux d’amélioration comme l’aménagement de la surface habitable ou l’assainissement. Les propriétaires ont droit plus exactement à un abattement fiscal de 25 % du coût total des travaux.
Le dispositif « Cosse », en vigueur jusqu’en décembre 2022, accorde quant à lui une réduction fiscale comprise entre 15 et 85 % sur les revenus fonciers. Le taux de l’abattement dépend de la zone géographique dans laquelle se trouve le logement mais aussi du niveau de loyer ou encore du mode de gestion du bien.
On a aussi le dispositif Malraux, le plus ancien d’entre tous, grâce auquel un propriétaire qui entreprend des travaux de rénovation dans un bien situé dans un secteur « sauvegardé », un quartier ancien délabré ou une zone protégée, peut prétendre à une fiscalité avantageuse. Ce mécanisme est lui aussi en vigueur jusqu’en décembre 2022.
Emprunter pour optimiser sa fiscalité
La baisse continue des taux permet de choisir parmi plusieurs opportunités en termes d’investissement immobilier. On peut par exemple en profiter pour acheter à crédits des parts dans une société civile de placement immobilier ou SCPI. Le taux du crédit est inférieur à 1 % alors qu’avec ce type de placement, on peut espérer un rendement de 4.5 % en moyenne. On peut aussi miser sur les avantages fiscaux d’un des dispositifs en vigueur pour acheter un appartement à crédit.
Le rachat de crédit
Le rachat de crédit est une solution qui séduit de nombreux emprunteurs. Le mécanisme permet notamment d’alléger ses charges. Beaucoup y voient aussi un moyen de réduire leur taux d’endettement ou encore d’augmenter leur trésorerie. Avec cet outil, les crédits en cours sont regroupés en un seul emprunt, ce qui a pour conséquence de réduire le montant des mensualités mais aussi de prolonger la durée de remboursement.
