Même si l’immobilier compte parmi les secteurs ayant le mieux résisté à la crise sanitaire, il n’est pas totalement indemne. Signe que le marché se remet peu à peu de la crise, un certain ralentissement s’observe un peu partout en France. L’on constate également une disparité de plus en plus importante des conditions d’emprunt.
Les confinements et les autres restrictions sanitaires continuent de peser sur la relance de l’activité économique. Si cette relance prend probablement plus de temps pour les secteurs les plus durement touchés, notamment la restauration, l’hôtellerie et la culture, elle est plus prometteuse en ce qui concerne l’immobilier, l’un des secteurs qui furent les mieux armés pour affronter quinze mois de crise.
L’immobilier locatif semble presque ne pas avoir connu la crise. Au plus fort du premier confinement et à la fin de celui-ci, les biens de prestige, plus particulièrement, ont même gagné en attractivité, perçus par de nombreuses familles comme des refuges parfaits pour s’évader, profiter d’un environnement propice à la détente et au bien–être. Les résidences les plus prestigieuses des côtes landaises et basques mais aussi celles dans les Alpes françaises, entre autres, intéressent des acquéreurs qui négocient peu ou pas les prix.
Si au plus fort de la crise l’immobilier a tenu, les perspectives, malgré les incertitudes, sont encore plus prometteuses, notamment si l’on tient compte de l’effet positif de la montée en puissance de la campagne vaccinale et du retour progressif des touristes étrangers, sur la confiance des investisseurs locatifs.
La crise sanitaire laisse cependant des traces, notamment un resserrement des conditions d’emprunt. En outre, avec un Haut Conseil de stabilité financière « enjoignant » les acteurs de restreindre l’accès au crédit, sans compter la hausse des taux et la baisse du taux d’usure, on aboutit à une importante disparité des conditions d’emprunt et des taux d’une région à l’autre.
Le locatif est particulièrement attractif dans certaines régions
En quinze mois de crise sanitaire, de nombreux Français ressentent le besoin d’avoir une résidence secondaire. Il s’agit pour les vendeurs un moyen d’obtenir rapidement des liquidités. Pour certains acquéreurs, les recettes locatives permettent non seulement d’éponger une partie des coûts de l’entretien de la résidence, mais aussi de se permettre d’attendre le bon moment pour éventuellement revendre.
Alors certes la plupart des projets immobiliers qui se concrétisent un peu partout en France portent principalement sur des résidences principales. Mais l’investissement locatif n’a pas attendu les assouplissements des mesures sanitaires pour repartir de plus belle. C’est ce que l’on observe par exemple dans la région Grand-Ouest : près de 2 projets immobiliers sur 10 y sont réalisés, au premier semestre 2020, dans le cadre d’un investissement locatif. La Bretagne constitue un principal marché pour nombre d’investisseurs locatifs. La région compte parmi ses atouts sa proximité avec la région parisienne. Le rendement est au rendez-vous puisque les biens y sont nettement plus abordables que dans le Sud-Est par exemple. A titre de comparaison, le mètre carré coûte en moyenne 1 830 € en Bretagne contre 3 551 € en Provence-Alpes-Côte-d‘Azur.
Les prix pratiqués dans la région influent sur les conditions d’emprunt
Il va sans dire que le montant moyen des crédits diffère sensiblement d’une région à l’autre. Les banques implantées dans le Grand-Ouest, le Sud-Ouest et la Normandie accordent ainsi des prêts dont le montant est en moyenne 30 % moins élevé que dans d’autres régions. Selon Sylvain Lefèvre, de la Centrale de Financement, cela s’explique par le fait que dans ces territoires « le prix au mètre carré est moins important » qu’ailleurs et que dans des villes Toulouse, Bordeaux ou Le Havre « il y a davantage d’investissements locatifs, dont le montant moyen est souvent moins onéreux que pour une résidence principale ».
Le prix du mètre carré est en revanche nettement plus élevé en région parisienne mais aussi dans le Sud-Est, le Grand-Est ou en Auvergne-Rhône-Alpes, en raison de l’attractivité économique de villes comme Paris, Lyon ou Nice. Les banques implantées dans ces localités privilégient, mécaniquement, les emprunteurs ayant des revenus plus élevés qu’en Normandie ou en Bretagne par exemple.
La nécessité d’adaptation au marché local, autre explication à la variation des conditions de crédit
Si l’on observe immanquablement une disparité entre les conditions de crédit selon les régions, c’est aussi parce que les banques doivent tenir compte des réalités de leur marché respectif. Dans chaque région ou ville, l’établissement prêteur met dans la balance un certain nombre de paramètres, du profil de l’emprunteur à son âge en passant par son emploi, le montant de ses revenus… pour ne citer que ces exemples.
Les paramètres ainsi recensés ont une utilité très pratique pour les banques. Elles s’appuient dessus notamment pour calculer le pourcentage de l’apport que les emprunteurs devront s’acquitter pour obtenir leur crédit. Et sur la question de l’apport, la mécanique de « sélection naturelle » s’opère immanquablement, partout en France et plus particulièrement là où les marchés sont les plus concurrentiels.
Le pourcentage moyen de l’apport au niveau national est de 10.60 % au premier trimestre de 2020. A la même période en Normandie, dans le Sud-Ouest le Grand-Ouest, il correspond plutôt à 9.20 à 9.60 % du montant total du crédit. Si les emprunteurs payent un apport moins important dans ces régions, c’est notamment simplement parce qu’il y a moins de demandes de crédit qu’ailleurs. En proposant des conditions d’emprunt plus attractives, les établissements prêteurs espèrent ainsi redynamiser le marché du crédit local.
En revanche, dans les régions à forte attractivité économique, le pourcentage de l’apport dépasse toujours la moyenne semestrielle. En région parisienne par exemple, les emprunteurs doivent payer un apport correspondant en moyenne à 12 % du montant de leur crédit.
L’âge moyen d’emprunteurs influe aussi sur les conditions de prêt
Si l’on devait établir une hiérarchie entre les différents paramètres que les banques prennent en compte pour calculer le montant de l’apport, on observe en général que l’âge moyen des emprunteurs prime sur leurs revenus. Ainsi par exemple, les emprunteurs du Sud-Est ont des revenus en moyenne inférieurs à ceux des emprunteurs d’Ile-de-France. Mais les emprunteurs du Sud-Est sont plus âgés que les habitants de n’importe quelle autre région, ce qui explique le fait qu’on y paye par exemple un apport 2 % plus élevé qu’en région parisienne.
Payer un apport plus important a par ailleurs pour conséquence de raccourcir la durée moyenne de l’emprunt, qui est par exemple plus courte que dans une région comme Auvergne-Rhône-Alpes : les emprunteurs y sont plus jeunes de 4 ans et donc, l’apport y est mécanique inférieur de l’ordre de 2 % par rapport à ce qui se pratique dans le Sud-Est.
Les primo-accédants ont plus de chances dans certaines régions
C’est surtout en Auvergne-Rhône-Alpes que les banques sont les plus favorables aux primo-accédants, ces derniers représentant, au premier trimestre 2020, 36 % des emprunteurs de la région – à la même période, la part des primo-accédants parmi les emprunteurs, au niveau national, est de 31 %.
Ce que l’on sait, c’est que plus le marché est concurrentiel, tendu, plus les primo-accédants ont de difficultés à obtenir un crédit. C’est le cas notamment dans le Sud-Est mais aussi en région parisienne ou encore dans le Grand-Est, où ils ne représentent que 26 à 29 % des emprunteurs. A l’inverse, ils ont toutes leurs chances dans les territoires où le marché est moins tendu, en particulier la Normandie, le Sud-Ouest et le Grand-Ouest.
