Les différences de taux de propriétaire sur le territoire Français alimentent les débats.
Le réseau de 200 agences de courtage en crédit immobilier Vousfinancer et l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNP) souhaitent apporter plus de lumière sur ce point, en association avec le cabinet CM Analytics. Un projet qui vise à déterminer le taux de propriétaire qui a arrêté de progresser, alors que son taux est historiquement bas. En vue d’adapter de meilleures politiques en matière de logement, il est essentiel d’appréhender les réalités locales.
Au cours des 50 dernières années, la part des propriétaires a connu une progression nette. Alors qu’elle n’était que de 43% seulement en 1968, elle est restée stable dans l’Hexagone, malgré la baisse des taux et les politiques publiques. Selon le directeur général de VousFinancer, Jérôme Robin, il est important de définir les freins à la propriété afin d’accompagner au mieux les clients à l’avenir, avec son statut de facilitateur de l’accès au crédit. Depuis la crise de 2008, on observe des fortes baisses des taux qui sont divisés par 5 à l’échelle nationale.
Les forts écarts territoriaux sont tangibles si l’on s’en tient à la moyenne nationale. En Bretagne, le taux de propriétaire s’élève à 66%, s’en suit les Pays de la Loire à 64%, la Bourgogne-Franche-Comté en ex-aequo à 64%. Pour sa part, la région Provence-Alpes-Côte d’Azur est à 54% et l’Ile-de-France compte seulement 47% de propriétaires.
Les écarts sont notamment importants en fonction de l’échelon géographique. En principe, la moyenne d’un pays trahit les réalités d’une majorité de territoires.
Parmi les départements qui comptent le moins de propriétaires, il y a Paris à 33%, Seine-Saint-Denis 40%, les Hauts-de-Seine 43% et le Val-de-Marne 45%. Pour le reste, les départements franciliens affichent des taux proches de la moyenne nationale.
Pour les 35 communes qui constituent le pays, le taux médian est de 80%. Par ailleurs, les différences sont notables où 95% d’entre elles affichent un taux supérieur à la moyenne dans tout l’Hexagone. Un décalage qui s’explique sans doute par le poids très important observé dans les métropoles. « Dans les grandes villes où une fraction élevée de la population réside, le taux de propriétaires est faible » indique Christophe Marques, directement de CM Analytics, cabinet d’étude économique. Dans les communes où l’on dénombre plus de 10.000 ménages, représente seulement 1% des communes, mais 39% des ménages français où le taux moyen de propriétaire s’établit à 41%. Inversement, les plus petites communes accueillant 1000 ménages couvrent 87% des communes et 24% des ménages, à raison de 78% le taux moyen de propriétaires.
On observe ainsi, une tension immobilière très marquée où les propriétaires sont plus nombreux. En revanche, la tension est inexistante en zone C et le taux est de 72%, soit 19 points de plus qu’en zone B (53%) et 26 points de plus qu’en zone A (46%).
En plus de la forte tension immobilière, les prix immobiliers en sont également pour quelque chose. Le prix médian des appartements est de 3000 €/m2. Au-delà de ce seuil, aucun département français ne possède un taux de propriétaire supérieur à 60%. Or, avec des prix inférieurs, les trois quarts du département affichent un taux supérieur à 60%, bien que cela ne se limite pas au prix !
En prenant en compte les 50 premières villes françaises, il est avéré que moins de la moitié des ménages sont propriétaires de leur résidence principale. Or, le prix varie largement allant du simple au quintuple selon le territoire. Ainsi donc, il n’y a aucune relation entre les prix immobiliers et la part des propriétaires dans les plus grandes villes de France. Pour cause, la ville parisienne affiche un taux que l’on pourrait comparer à une vingtaine de villes dont les prix sont deux ou trois fois inférieurs aux siens tels que Bordeaux, Strasbourg et Montpellier.
Selon les calculs de CM Analytics, les principaux déterminants du taux de propriétaires dans les grandes métropoles sont la proportion de maison individuelle, outre la tension du marché. A cela s’ajoutent l’âge de la population, l’importance des familles, le niveau de revenu ainsi que le poids relatif de la population étudiante. Bien que ce dernier facteur est moins important par rapport aux précédents. Face à cette diversité des facteurs, deux villes affichant des taux de propriétaires proches sont en mesure de couvrir des sous-jacents assez différents. C’est d’ailleurs le cas de Paris et Saint-Denis.
