Retour sur investissement intéressant, avantages fiscaux, possibilité d’éponger l’emprunt bancaire grâce aux recettes locatives, la stabilité du marché de l’immobilier ou encore la perspective d’une plus-value intéressante en cas de revente… Nombreux sont les arguments qui plaident en faveur d’un investissement dans la pierre. Des arguments qui convainquent de nombreux jeunes – ils sont 66 % parmi les 18-34 ans à vouloir s’y lancer selon un sondage réalisés par l’institut Poll&Roll.
Mais pour que le projet soit viable et rentable, il est important de prendre le temps de réfléchir sur ses moyens et besoins, de les adapter à la réalité du marché.
Déterminer sa capacité d’emprunt
Pour connaître sa capacité d’emprunt, il suffit de réaliser une simulation sur une plate-forme spécialisée en ligne. La démarche ne prend que quelques minutes mais permet d’avoir déjà une idée du type de bien dans lequel l’on peut investir.
Après les moyens, les besoins : il faut aussi savoir si l’on veut investir dans une maison individuelle ou un appartement, dans un logement neuf ou ancien, nécessitant ou pas des travaux de rénovation ou d’amélioration. Mais surtout, il faut définir la zone géographique dans laquelle l’on souhaite faire ses recherches. La zone en question peut correspondre à une région, un département ou une ville. Elle peut même se réduire à quelques quartiers ou rues, à condition de bien connaître les secteurs précis ainsi privilégiés.
Bien entendu, il est important de se rendre sur un site de comparateurs en ligne. Avec ce genre de plate-forme, on a accès à un large panel de biens en vente dans la ville ou la région qui nous intéresse et surtout aux prix qui s’y pratiquent habituellement. Le but est en somme d’adapter ses moyens et besoins aux informations recueillies grâce à cette étude préalable.
Pour obtenir un crédit auprès d’une banque, il faudra respecter un certain nombre de critères :
- La capacité d’endettement doit être en dessous de 35 % ;
- Le demandeur doit prévoir un apport personnel d’au moins 10 % – le montant de cet apport varie selon les régions : environ 12 % ou plus en région parisienne, mais plus de 14 % en moyenne dans le Sud-Ouest, par exemple ;
- La stabilité financière entre aussi en ligne de compte : travailler en CDI ou comme indépendant ayant des ressources stables, par exemple ;
- Il faut aussi penser à rembourser les crédits en cours pour éviter d’avoir un taux d’endettement au-dessus de la règle…
Présenter un dossier complet
Le primo-accédant n’a pas besoin d’attendre le feu vert de sa banque pour signer un compromis de vente. Simplement, en attendant que le crédit soit accordé, le compromis de vente en question devra comporter une clause suspensive. La durée de cette clause est déterminée d’un commun accord par le vendeur et l’acheteur. Mais il est recommandé de négocier pour rallonger autant que possible cette durée, le temps de trouver le bon financement pour le projet.
A la signature du compromis de vente, l’acheteur doit présenter le dossier de crédit que la banque est en train d’étudier. La transparence est de rigueur vis-à-vis de la banque et du vendeur. Le dossier doit comporter plusieurs pièces, dont la pièce d’identité et les trois dernières fiches e paye ainsi qu’un contrat de travail pour un salarié avec un an d’ancienneté. Le demandeur doit également fournir les trois derniers relevés de compte bancaire, le dernier avis d’imposition sur le revenu ou encore les éventuels échéanciers du ou des crédits en cours.
Comme pour la recherche des biens, il est important de prendre le temps de comparer les offres des différentes banques. Le mieux est même de passer par un courtier qui va se renseigner et négocier pour le demandeur auprès de ses partenaires bancaires. Le professionnel se charge notamment d’avoir le taux et le montant qui correspondent le mieux aux besoins de l’emprunteur.
Choisir le bon financement
Le primo-accédant peut prétendre à différents prêts aidés par l’Etat :
- Le prêt à l’accession sociale s’adresse aux emprunteurs à revenus modestes, à qui l’on octroie des conditions d’emprunt plus favorables ;
- Le prêt à taux zéro (PTZ) s’adresse spécifiquement aux primo-accédants et s’accompagne de divers critères, du montant des revenus à la zone géographique en passant par le nombre de personnes dans le foyer ;
- Le plan épargne logement est un dispositif destiné à aider à la constitution d’une épargne en vue d’un achat immobilier et à l’ouverture d’un prêt épargne logement à un taux préférentiel ;
- Avec le prêt action logement, le bénéficiaire peut se voir accorder jusqu’à 40 000 € à un taux préférentiel là aussi.
L’assurance est un autre point important. C’est elle qui garantit le remboursement du crédit en cas d’incapacité de travail, d’invalidité ou de décès de l’emprunteur. Ce dernier peut souscrire le contrat d’assurance proposé par sa banque, mais il est en droit de négocier avec un autre assureur. A conditions toutefois que le contrat qui lui est proposé ailleurs comporte les garanties minimales exigées par la banque.
Si l’emprunteur signe le contrat proposé par sa banque, il est en droit de changer d’emprunteur à tout moment, en respectant un préavis de quinze jours, durant la première année du contrat ; à partir de la deuxième année, il doit attendre deux mois avant la date anniversaire du contrat pour pouvoir changer d’assureur. Dans les deux cas, en cas de changement d’assureur, il faut toujours s’assurer que le nouveau contrat offre la couverture minimale exigée par la banque.
