Lorsqu’on investit dans une résidence secondaire, il ne faut pas seulement considérer son prix d’achat, mais bien prendre en compte son coût global, incluant les taxes, les impôts, l’assurance ou encore les frais d’entretien à l’année. On estime que le coût annuel d’entretien d’une résidence secondaire s’élève de 1% à 5% du prix du bien. Ce prix va d’abord dépendre de la surface de la résidence, de sa localisation mais aussi de tous ses équipements.
Le marché actuel des résidences secondaires en France
La France compte actuellement quelque 3.6 millions de résidences secondaires, selon une étude de l’Insee. Les maisons de campagne constituent ainsi environ 10 % du parc immobilier hexagonal. Cette popularité n’est pas surprenante, compte tenu du mode de vie français et de l’attrait pour des échappées le week-end ou pendant les vacances.
Selon un baromètre LPI-SeLoger de décembre 2020, il faut compter en moyenne 268 000 € pour s’offrir une résidence secondaire. On sait par ailleurs que les acquéreurs préfèrent les maisons aux appartements ; un futur acquéreur sur cinq se montre cependant indécis entre ces deux types de biens, selon une étude SeLoger.
La demande pour ces biens a également évolué avec la crise sanitaire, beaucoup cherchant un refuge ou un espace supplémentaire en ces temps incertains. Les régions comme l’Ile-de-France, la Provence-Alpes-Côte-d’Azur et l’Aquitaine se distinguent par leurs prix élevés, reflet d’une demande soutenue et d’un attrait particulier pour leurs localisations et qualités de vie.
Cette dynamique de marché soulève des questions importantes sur les coûts réels de possession d’une résidence secondaire. Au-delà du prix d’achat, d’autres facteurs financiers entrent en jeu, variant considérablement d’une région à l’autre et influençant profondément le budget global des acquéreurs.
Les différents coûts concernant l’entretien d’une résidence secondaire
Les coûts d’acquisition et de financement
L’achat d’une résidence secondaire en France implique plusieurs coûts initiaux significatifs, qui vont au-delà du simple prix de vente. Le premier de ces coûts est bien sûr le prix d’acquisition, qui varie considérablement selon la région et le type de bien. Comme indiqué précédemment, le prix moyen national se situe autour de 268 000 €, mais ce chiffre peut grimper dans des régions prisées comme l’Ile-de-France ou la Provence-Alpes-Côte-d’Azur.
En plus du prix d’achat, les acquéreurs doivent également prendre en compte les frais de notaire, qui incluent les taxes de mutation et les honoraires. Ces frais représentent généralement entre 7 % et 8 % du prix de vente pour les biens anciens, un pourcentage non négligeable à intégrer dans le calcul du budget total.
Les taxes et impositions
Posséder une résidence secondaire en France entraîne des obligations fiscales spécifiques qui peuvent représenter une part significative des coûts annuels. Parmi ces obligations, la taxe foncière. Cette taxe est due chaque année par le propriétaire de la résidence, qu’elle soit occupée ou non. Son montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, qui est ensuite ajustée en fonction des taux fixés par les collectivités locales. La taxe foncière a tendance à augmenter régulièrement, il est donc important de la prendre en compte dans le budget global.
De plus, les propriétaires de résidences secondaires peuvent être soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) si la valeur de leur patrimoine immobilier dépasse un certain seuil.
Les frais d’entretien et de rénovation
Les frais d’entretien et de rénovation constituent une part importante du budget global d’une résidence secondaire. Ces dépenses varient grandement en fonction de l’état du bien, de son âge, et de son emplacement.
- Les frais d’entretien courants : Ces coûts incluent le nettoyage, le jardinage, les réparations mineures, et l’entretien général de la propriété. Ils sont inévitables et nécessaires pour maintenir la valeur et l’attrait de la résidence. En moyenne, on estime que les propriétaires devraient prévoir environ 1 % à 2 % de la valeur de la propriété par an pour l’entretien courant.
- Les frais de rénovation : Avec le temps, des travaux de rénovation plus importants peuvent s’avérer nécessaires, tels que la réfection de la toiture, le remplacement du système de chauffage, ou la mise aux normes électriques. Ces coûts peuvent être conséquents et doivent être anticipés, surtout pour les biens plus anciens ou ceux nécessitant une modernisation.
- Les améliorations : Les propriétaires peuvent également choisir d’investir dans des améliorations afin d’augmenter le confort ou la valeur de la résidence, comme la rénovation de la cuisine ou de la salle de bain, l’ajout d’une piscine, ou la modernisation des installations énergétiques.
Les dépenses énergétiques et utilitaires
Les coûts liés à l’énergie et aux services utilitaires sont des composantes essentielles des dépenses courantes d’une résidence secondaire. Ces frais comprennent l’électricité, le gaz, l’eau, et parfois des services supplémentaires comme Internet et la télévision. Bien que ces coûts puissent varier en fonction de l’utilisation et de la localisation, ils constituent une part régulière et souvent significative du budget d’entretien. En plus des coûts d’utilisation, l’entretien des systèmes de chauffage, de climatisation, et de plomberie est crucial pour éviter des dépenses imprévues. Des contrôles réguliers peuvent aider à identifier et à résoudre les problèmes avant qu’ils ne deviennent majeurs et coûteux.
Les assurances et les mesures de sécurité
Les assurances et la sécurité sont des aspects cruciaux dans la gestion d’une résidence secondaire, à la fois pour protéger votre investissement et pour assurer la tranquillité d’esprit.
- L’assurance habitation : Cette assurance est indispensable pour couvrir les risques de dommages à votre propriété ou de responsabilité civile. Pour une résidence secondaire, les primes d’assurance peuvent être légèrement plus élevées en raison des périodes prolongées d’inoccupation, augmentant le risque de certains sinistres comme les cambriolages ou les dégâts des eaux.
- Les mesures de sécurité : Afin de minimiser les risques de cambriolage ou de vandalisme, surtout durant les périodes d’absence, il est judicieux d’investir dans des mesures de sécurité. Cela peut inclure des systèmes d’alarme, des caméras de surveillance, des serrures renforcées, ou l’emploi d’un service de surveillance.
- La protection contre les catastrophes naturelles : Selon l’emplacement de la résidence, il peut être nécessaire de souscrire des garanties supplémentaires pour des risques spécifiques comme les inondations, les tremblements de terre, ou les incendies de forêt. Ces protections supplémentaires peuvent alors augmenter le coût de l’assurance.
- L’assurance pour la location : Si vous envisagez de louer votre résidence secondaire, une assurance spécifique pour la location de courte durée est recommandée pour couvrir les risques liés aux locataires, comme les dommages à la propriété ou les accidents.
La gestion locative et les frais annexes
Pour de nombreux propriétaires, louer leur résidence secondaire durant les périodes d’inoccupation est une manière efficace de générer des revenus supplémentaires. Cependant, cette option comporte aussi des frais de gestion et des coûts annexes qu’il est important de prendre en compte.
- Les frais de gestion locative : Si vous choisissez de passer par le service de gestion locative Nature & Résidence Village, il faudra compter les frais de gestion. Ces frais couvrent les services tels que la recherche de locataires, la rédaction des contrats, la gestion des entrées et sorties, et parfois la maintenance.
- L’entretien et le nettoyage : La location implique un entretien régulier pour maintenir la propriété attrayante et fonctionnelle. Cela inclut le nettoyage entre les locations, la petite maintenance, et la vérification des équipements. Ces coûts peuvent s’accumuler, surtout avec un taux d’occupation élevé.
- Les frais juridiques et administratifs : La gestion locative implique aussi des aspects juridiques et administratifs, tels que l’assurance locative, le respect des réglementations locales de location, et la déclaration des revenus locatifs aux autorités fiscales.
- La provision pour vacance locative : Il est important de prévoir des périodes sans locataire. Ces vacances locatives doivent être intégrées dans les prévisions financières afin d’éviter des surprises désagréables.
L’impact de la localisation sur les coûts
Paca est de nouveau la 2ème région où une résidence secondaire coûte le plus cher
La moyenne indiquée quelques lignes plus haut est loin de refléter les réalités dans les différentes régions de France. Bien au contraire. Sans surprise, c’est en région Ile-de-France que les résidences secondaires coûtent le plus cher : ces biens s’y négocient en moyenne autour de 358 100 €, avec une progression de 1.8 % par rapport à l’année précédente.
Mais si le prix important d’une maison de campagne en région parisienne n’est guère une surprise, il est également intéressant de se pencher sur la réalité du marché dans le Sud du pays. Plus exactement, la Provence-Alpes-Côte-d’Azur est de nouveau la deuxième région où les prix des résidences secondaires sont les plus élevés. Avec une moyenne de 357 600 €, les prix ont augmenté de 12.7 % sur un an et se rapprochent de ceux qui se pratiquent en région parisienne.
L’augmentation significative des prix en région Paca « relègue » l’Aquitaine en troisième place. Les prix des maisons de campagne y ont tout de même progressé de 6.9 % sur une année, avec désormais une moyenne de 345 000 €.
Le Limousin est quant à lui l’un des territoires où les résidences secondaires coûtent le moins cher. Avec une moyenne de 118 900 €, les prix ont baissé de 17.6 % sur une année. Les réalités contrastent avec celles que l’on peut constater en Ile-de-France ou en Paca notamment. A titre de comparaison, l’acquisition d’une maison de campagne dans le Limousin reviendrait environ 200 % plus cher en région parisienne.
On peut également trouver des prix raisonnables en Auvergne, où les maisons de campagne se négocient en moyenne autour de 131 100 €, avec tout de même une hausse de 4.5 % sur une année. La Lorraine affiche, elle, une moyenne de 134 600 €, avec une importante hausse de 12.6 % sur une année.
Le Nord-Ouest de la France a le vent en poupe
Depuis le début de la crise sanitaire, de nombreuses familles ont toujours ressenti le besoin de changer d’environnement de temps à autre. C’est ainsi que, au fil des mois, les Français sont de plus en plus nombreux à vouloir acquérir une résidence secondaire, de préférence une maison de plain-pied située dans un environnement plus apaisant mais qui ne soit pas trop éloigné de la métropole où ils habitent, notamment Paris. Une étude SeLoger révèle ainsi que le quart Nord-Ouest figure parmi les territoires les plus prisés des acquéreurs. Plus précisément 40 % des futurs acquéreurs privilégient ce territoire, tandis que 28 % optent pour le Sud-Est et 13 % pour le Sud-Ouest. L’enquête indique également que 47 % des habitants de la région Ile-de-France recherchent une résidence secondaire essentiellement dans le Grand Ouest, tandis que 18 % d’entre eux prospectent le Sud-Est.
Mais au-delà des considérations géographiques, on sait surtout que les acquéreurs s’intéressent avant tout aux résidences situées dans des villes moyennes. Ainsi, les communes de moins de 2 000 habitants sont privilégiées par 3 acquéreurs sur 5.
Vous êtes intéressé par l’achat en LMNP d’une résidence secondaire mais, vous vous posez des questions concernant les différents coûts liés à cette résidence secondaire. N’hésitez pas à contacter nos conseillers Nature et Résidence Village afin d’obtenir des informations supplémentaires concernant votre projet immobilier.
