La Cour de Cassation a décidé récemment qu’un créancier ne sera plus en mesure d’obtenir la vente d’un bien entier au cas où son débiteur n’est pas le propriétaire exclusif dudit bien. C’est le cas justement d’un débiteur usufruitier ou nu-propriétaire.
En d’autres termes, dans le cas où le bien est démembré, celui-ci sera insaisissable. On entend par démembrement lorsque la propriété d’un bien immobilier (nue-propriété) est séparée de son usage (usufruit). C’est donc le nu-propriétaire qui est en possession du bien mais c’est l’usufruitier qui l’utilise pour la location par exemple. C’est donc celui-ci qui profite du loyer. Dans la plupart des cas, le démembrement ne dure qu’un certain temps avec une durée maximum de 10 ans en général. Une fois que la durée du démembrement est finie, le nu-propriétaire pourra désormais profiter du bien d’une façon ou d’une autre.
Pourquoi rendre le bien immobilier insaisissable ?
Les raisons qui poussent telle ou telle personne à faire un démembrement sont multiples. Tout d’abord, c’est un moyen permettant de réduire la valeur d’un bien au cas où le propriétaire envisage une donation ou en cas de succession. Cela permet également au nu-propriétaire de déclarer une valeur allégée de 60 % étant donné que les 40 % de valeur à déclarer sont effectuées par l’usufruitier. Le démembrement est aussi une alternative intéressante pour que l’époux survivant puisse continuer à occuper le logement une fois que le bien soit remis aux héritiers.
Le démembrement est aussi un principe souvent utilisé par les entrepreneurs individuels disposant d’un patrimoine unique. Rendre leur bien insaisissable leur permet ainsi de mieux les protéger. En effet, les créanciers professionnels n’ont pas l’autorisation de poursuivre un patrimoine immobilier qui a été déclaré insaisissable.
Si le bien représente un patrimoine très important, le recours au démembrement permettra d’éviter le paiement des impôts sur la fortune immobilière (IFI). En effet, si on se réfère à la loi, la valeur d’un bien démembré n’est pas obligatoirement à la charge du nu-propriétaire. Autrement dit, c’est l’usufruitier qui doit prendre en charge l’IFI. En revanche, si la donation concerne des biens immobiliers ou des parts de SCPI c’est-à-dire Société Civile de Placement Immobilier, ceux-ci ne sont pas pris en compte dans le calcul de la valeur imposable à l’IFI. Toutefois, il est impératif de céder la totalité des revenus engendrés par le bien pour pouvoir profiter pleinement de cette opportunité.
A noter que la loi fiscale agit en faveur de ce genre de transmission anticipée de patrimoine aux générations futures. Non seulement, cela permet de préparer préalablement la succession, mais cela servira également à renforcer les liens entre les générations.
Certes, le recours au démembrement génère des avantages pour certaines personnes, mais cela pourrait toujours rendre le bien insaisissable. Prenons un exemple d’un décès d’un mari et que le veuve est en possession de l’usufruit du bien et que la nue- propriété revient à ses enfants. Cependant, il se trouve que l’un des enfants nu-propriétaire était endetté. A cet effet, le créancier a proposé de mettre le bien immobilier en vente de telles sortes que chacun des bénéficiaires puisse retrouver sa propriété avec l’argent généré par la vente. Par contre, la décision de la Cour de cassation n’était pas en faveur du créancier étant donné que celui-ci n’est pas en mesure de mettre fin au démembrement qui est supposé séparer usufruit et nue-propriété. D’ailleurs, il s’avère que le débiteur lui-même ne possède pas ce droit. Certes, l’enfant débiteur, d’après les propos des juges, ont le droit de contester l’indivision sur la nue-propriété, mais il n’est pas autorisé à mettre fin au démembrement si sa mère n’est pas du même avis. En d’autres termes, il est nécessaire d’obtenir l’accord de l’usufruitier, comme l’a précisé la Cour de cassation. Comme l’enfant endetté n’est pas autorisé à vendre entièrement sur saisie sa propriété, il ne peut que mettre en vente la nue-propriété uniquement. Bien évidemment, la somme obtenue ne sera la même que la vente de la propriété toute entière.
Les biens immobiliers qui sont concernés par l’insaisissabilité sont la résidence principale. La résidence secondaire peut être insaisissable du moment que celle-ci ne soit pas affectée à un usage professionnel. Dans le cas d’un immeuble à usage mixte c’est-à-dire à la fois habitation et usage professionnel, seule la partie utilisée pour habitation peut être déclarée insaisissable.
Qui sont les personnes pouvant rendre un bien insaisissable ?
Tout le monde peut rendre son bien insaisissable du moment que le déclarant soit une personne physique. Elle doit être également inscrite dans le registre de publicité légale à caractère professionnel. Cela pourrait être le registre du commerce et des sociétés, le répertoire des métiers, le registre de la batellerie artisanale, etc. Les personnes travaillant dans le domaine de l’agriculture ou exerçant une activité professionnelle indépendante sont également autorisées à rendre un bien insaisissable. Il en est de même pour les commerçants, les artisans, les agents commerciaux, les professionnels libéraux, etc.
