S’il est admis que les dispositifs Pinel, Denormandie ou Girardin sont des mécanismes de défiscalisation incontournables en matière d’investissement locatif, ils font cependant l’objet d’un certain nombre de critiques. On leur reproche leur poids sur les finances publiques mais surtout leur supposé effet inflationniste sur les prix de vente des logements neufs ou par conséquent sur les loyers. Une étude de l’Anil vient néanmoins démentir ces arguments.
Les mécanismes fiscaux favorisent le développement de l’offre locative
En 2018, les observatoires locaux des loyers ont collecté des données dans vingt-cinq agglomérations différentes. Les informations ainsi recueillies nous permettent de mieux comprendre les divers facteurs qui influent sur l’évolution des loyers. Parmi les leçons que l’on peut en tirer, il y a une réalité qui vient confirmer l’importance des mécanismes de défiscalisation : ces derniers aident considérablement au développement de l’offre locative.
Au cours des quinze dernières années, les logements dont les propriétaires ont bénéficié d’incitations fiscales constituent une part de plus en plus importante du parc locatif privé construit. Un recensement réalisé en 2016 nous donne un aperçu de cette progression. Il révèle que parmi les 820 000 habitations louées vides, 700 000 à 800 000 appartiennent à des investisseurs locatifs ayant jouit de ces dispositifs de défiscalisation. Ces mécanismes fiscaux tirent le marché de l’immobilier vers le haut, en particulier dans les localités situées sur la côte Atlantique comme Nantes ou Bordeaux.
Les habitations construites après 2005 n’ont pas fait s’envoler les loyers
Dans la plupart des agglomérations où l’Anil a réalisé ses observations, les loyers des habitations construites depuis 2005 sont comparables à ceux des logements construits avant cette année. Si l’arrivée de ces nouveaux logements n’a pas provoqué de flambée des loyers, c’est surtout parce que les outils de défiscalisation intègrent des modalités prévues à cet effet, dont un plafonnement des loyers et des conditions de ressources pour les nouveaux locataires.
Les investisseurs qui ont utilisé des dispositif anciens tels que le Méhaignerie (1986-1997) ou le Périssol n’étaient pas tenus de respecter des loyers plafonds. Mais leurs logements se sont ensuite trouvés en concurrence avec de nouvelles habitations dont les propriétaires avaient bénéficié de mécanismes – comme les dispositifs Besson ou Scellier – qui imposaient cette fois un plafonnement des loyers. Les données de l’Anil montrent que les propriétaires de biens construits entre 1991 et 2005 n’avaient pas d’autre choix que de revoir leurs loyers à la baisse pour pouvoir être compétitifs. Les dispositifs d’incitation fiscale en vigueur depuis 2005 ont en réalité eu pour effet de modérer les loyers des biens construits avant cette période. Il en ressort que dans les villes en zone tendue, où il y a davantage de demande que d’offre, si écart il y a entre les loyers des logements nouvellement sortis de terre et ceux des habitations datant d’entre 1991 et 2005, il est assez faible – les facteurs qui peuvent réellement provoquer une disparité des loyers sont plutôt la typologie des logements, leur surface ou leur situation géographique.
La majoritaire des locataires s’intéressent aux logements neufs
On constate une réalité totalement différentes dans les localités à faible demande locative, notamment Saint-Etienne, La Roche-sur-Yon ou encore Brest. Dans ces villes, les loyers des habitations récentes sont supérieurs de 7 à 10 % de ceux des biens datant de la période 1991-2005. Pour l’Anil, ces chiffres démontrent que dans les nouveaux logements sont de meilleure qualité, notamment en termes de confort et d’économiesd’énergie.
La plupart des habitations nouvelles sorties de terre – celles qui ont bénéficié de dispositifs fiscaux – sont située en périphérie. Le fait que les centres-villes soient délaissés est un phénomène que l’on observe dans un certain nombre d’agglomérations depuis au moins une quinzaine d’années. Prenons l’exemple de Lille. Entre 1991 et 2005, les logements construits en périphérie représentaient 41 % des nouvelles habitations de la ville ; depuis 2005, 69 % des nouvelles constructions se située en périphérie. Cette réorientation progressive vers les zones périphériques par le désir de nombreux Français de s’éloigner dans centres urbains mais aussi par le fait que le foncier y est plus abordable, un facteur-clé que tout investisseur sérieux prend en compte pour rentabiliser son projet.
Il y a de plus en plus de logements moyens
Les bailleurs proposent de moins en moins de studios et davantage de deux ou trois-pièces. C’est le cas par exemple à Strasbourg où les studios constituent 7 % seulement de l’offre locative depuis 2005, contre 20 % entre 1991 et 2005. Les promoteurs ont joué un rôle-clé dans cette nouvelle répartition des différents logements. Il faut dire aussi que si les investisseurs locatifs sont de moins en moins enclins à opter pour des studios, c’est pour éviter de se trouver en concurrence avec des résidences étudiantes bien positionnées sur le marché haut de gamme.
On constate par ailleurs que de plus en plus de bailleurs proposent des appartements trois-pièces. Leurs affaires marchent parce que ces habitations sont répondent aux besoins des étudiants qui veulent vivre en colocation. Les grands appartements sont d’ailleurs les concurrents les plus sérieux des bons vieux studios.
