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Pinel rénové : quel montage choisir ?

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Le dispositif Pinel dans l’ancien existe désormais sous deux formes. La première se nomme ASL (association syndicale libre) et la seconde VIR (vente d’immeuble à rénover. Nous faisons le point sur les avantages de chacun de ces deux montages.

Pinel, un important outil de défiscalisation

Le dispositif, qui fait déjà ses preuves depuis plusieurs années, permet de maximiser le rendement d’un investissement immobilier. La version VIR (vente d’immeuble à rénover) est particulièrement prometteuse. Avec ce montage juridique, l’investisseur peut notamment bénéficier d’une réduction d’impôt de manière plus simple et plus sécurisée. Angelys Groups, entreprise spécialisée dans la réhabilitation d’immeubles ancien en centre-ville, nous aide à bien comprendre les enjeux de ce montage ainsi que ceux de l’ASL.

Pinel rénové : quel montage choisir ?

Rappelons d’emblée que le Pinel rénové dans l’ancien est, sur un certain nombre de points, similaire au Pinel neuf. Avec ce dispositif de défiscalisation, en effet, l’investisseur locatif peut bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 % s’il met son logement en location pendant six ans. Avec une période locative de neuf ou douze ans, il a droit respectivement à 18 ou 21 % d’abattement. Parmi les conditions à respecter figure aussi un plafonnement de l’investissement à hauteur de 300 000 €. Le prix de l’achat du bien est lui aussi plafonné, à 5 500 € par m² – incluant les frais et coûts de travaux.

L’investissement locatif suppose aussi que les locataires soient choisis en fonction de leurs ressources et que les loyers sont plafonnés.

Les avantages de l’ASL et du VIR

Ces deux montages sont les déclinaisons du Pinel dans l’ancien. L’association syndicale libre séduit un certain nombre d’investisseurs, notamment parce qu’elle est doublement avantageuse sur le plan fiscal. En effet, non seulement l’investisseur jouit de la réduction fiscale classique au titre du dispositif Pinel, mais il peut maximiser le rendement de son opération grâce au déficit foncier – jusqu’à 10 700 € annuels au titre de dépenses pouvant être dissociées telles que les couts des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration du logement.

Les investisseurs sont également nombreux à se lancer dans la vente d’immeuble à rénover. Avec ce mécanisme, un opérateur livre à l’investisseur une habitation réhabilitée clé en main. Le contrat de vente offre à la transaction sa sécurité juridique.

Les différentes protections dont jouit l’investisseur sont comparables à celles qu’apporte un contrat portant sur une vente en état de futur achèvement. En effet, que ce soit dans le cadre d’une VIR ou d’une VEFA, l’opérateur est tenu de livrer un logement neuf et en bon état, et l’investisseur bénéficie de la garantie biennale et de la garantie décennale.

Le Pinel neuf VEFA et le Pinel rénové VIR sont aussi avantageux sur le plan fiscal. Mais pour en bénéficier, il est indispensable de respecter les délais légaux. L’investisseur commence à jouir de l’abattement fiscal à compter du jour de livraison de son logement, même si d’autres délais peuvent être pris en compte.

Dans le cadre du Pinel rénové VIR, la livraison du logement doit être effectuée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant la signature de l’acte notarial. Le contrat doit indiquer cette date de livraison afin d’assurer la sécurité juridique de l’opération. En pratique, le délai entre la signature de l’acte notarial et la fin des travaux est d’au moins deux ans et ne doit pas dépasser deux ans et onze moins. Après livraison du bien, l’investisseur doit respecter une période locative minimale de douze mois pour pouvoir prétendre à l’abattement fiscal au titre du dispositif Pinel.

Dans le cadre du Pinel neuf VEFA, l’investisseur est également tenu de mettre son logement en location pendant au moins douze mois pour pouvoir bénéficier d’une réduction fiscale. Le respect de ce délai n’est cependant pas toujours évident dans la pratique. Rappelons  qu’entre l’acte authentique – fait générateur de l’investissement que l’administration fiscale prend en compte pour calculer les délais – et la livraison du logement, un premier délai de trente mois maximum peut s’écouler. Or la date de signature de l’acte chez le notaire n’est pas nécessairement celle du commencement des travaux. Il est même fréquent que ceux-ci ne commence que quelques semaines ou quelques mois après.

Le Pinel VEFA est une option prometteuse, mais il y a un risque pour l’investisseur de ne pas pouvoir respecter le délai imposé par la loi et donc de ne pas pouvoir prétendre à un abattement fiscal.

Il en ressort que le Pinel rénové VIR est un choix plus simple et plus sûr. Le logement qui en est l’objet se situe en centre-ville et fait l’objet de travaux de réhabilitation : ce sont des atouts qui permettent de trouver facilement des locataires et donc de respecter les fameux douze mois de mise en location.

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