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Renovated Pinel: which assembly to choose?

The dispositif Pinel dans l’ancien existe désormais sous deux formes. La première se nomme ASL (association syndicale libre) et la seconde VIR (vente d’immeuble à rénover. Nous faisons le point sur les advantages de chacun de ces deux montages.

Pinel, un important outil de défiscalisation

The dispositif, qui fait déjà ses preuves depuis plusieurs années, permet de maximiser the yield of a investissement immobilier. The version VIR (vente d’immeuble à rénover) est particulièrement prometteuse. Avec ce montage juridique, l’investisseur peut notamment benefit of a réduction d’impôt de manière plus simple et plus sécurisée. Angelys Groups, entreprise spécialisée dans la réhabilitation d’immeubles ancien en centre-ville, nous aide à bien to understand the enjeux de ce montage ainsi que ceux de l’ASL.

Pinel rénové : quel montage choisir ?

Rappelons d’emblée que le Pinel rénové dans l’ancien est, sur un certain nombre de points, similaire at Pinel neuf. Avec ce dispositif de tax exemption, en effet, l’investisseur locatif peut bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 % s’il met son accommodation in rental pendant six ans. Avec une période locative de neuf ou douze ans, il a droit respectivement à 18 ou 21 % d’abattement. Parmi les terms à respecter figure aussi un capping of investment à hauteur de 300 000 €. Le price of procurement of possession est lui aussi plafonné, à 5 500 € par m² – incluant les costs and costs of travaux.

Therental investment suppose aussi que les locataires soient choisis en fonction de leurs ressources et que les rents are plafonnés.

Les avantages de l’ASL et du VIR

Ces deux montages are the déclinaisons of Pinel dans l’ancien. L’association syndicale libre séduit un certain nombre d’investisseurs, notamment parce qu’elle est doublement avantageuse sur le plan fiscal. En effet, non seulement l’investisseur jouit de la réduction fiscale classique au titre du dispositif Pinel, mais il peut maximiser the yield de son opération grâce au déficit foncier – jusqu’à 10 700 € annuels au titre de expenses pouvant être dissociées telles que les couts of the works d’entretien, de réparation ou d’amélioration du logement.

The investors sont également nombreux à se lancer dans la vente d’immeuble has rénover. Avec ce mécanisme, un opérateur livre has l’investisseur a habitation réhabilitée clé en main. Le contract of sale offre à la transaction sa sécurité juridique.

The différentes protections dont jouit l’investisseur sont comparables à celles qu’apporte un contract portant sur une vente en état de futur achèvement. En effet, que ce soit dans le cadre d’une VIR ou d’une VEFA, l’opérateur est tenu de livrer a accommodation neuf et en bon état, et l’investisseur bénéficie of the garantie biennale and some garantie décennale.

The Pinel neuf VEFA and the Pinel rénové VIR sont aussi avantageux sur le plan fiscal. Mais pour en bénéficier, il est indispensable de respecter les délais légaux. L’investisseur commence à jouir de l’abattement fiscal à compter du jour de livraison of his accommodation, même si d’autres délais peuvent être pris en compte.

Dans le cadre du Pinel rénové VIR, la livraison of accommodation doit être effectuée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant la signature of l’acte notarial. Le contrat doit indiquer cette date de livraison afin d’assurer la sécurité juridique de l’opération. En pratique, le délai entre la signature de l’acte notarial et la fin des works est d’au moins deux ans et ne doit pas dépasser deux ans et onze moins. Après livraison du bien, l’investisseur doit respecter une période locative minimale de douze mois pour pouvoir prétendre à l’abattement fiscal au titre du dispositif Pinel.

Dans le cadre du Pinel neuf VEFA, l’investisseur est également tenu de mettre son accommodation in rental pendant au moins douze mois pour pouvoir benefit of a réduction fiscale. Le respect de ce délai n’est cependant pas toujours évident dans la pratique. Rappelons  qu’entre l’acte authentique – fait générateur de l’investissement que l’administration fiscale prend en compte pour calculate the time limit – et la livraison of accommodation, un premier délai de trente mois maximum peut s’écouler. Or la date de signature de l’acte chez le notaire n’est pas nécessairement celle du commencement des travaux. Il est même fréquent que ceux-ci ne commence que quelques semaines ou quelques mois après.

The Pinel VEFA is a option prometteuse, mais il y a un risk for l’investisseur de ne pas pouvoir respecter le deadline imposé par la loi et donc de ne pas pouvoir prétendre à un abattement fiscal.

Il en ressort que le Pinel rénové VIR est un choix plus simple et plus sûr. Le accommodation qui en est l’objet se situe en centre-ville et fait l’objet de works of réhabilitation : ce sont des assets qui permettent de find facilement des locataires et donc de respecter les fameux douze mois de mise en location.

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