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Les SCPI à l’épreuve de la crise

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La pandémie laisse des traces dans nos quotidiens comme dans de nombreux secteurs de l’activité économique. Elle aura durement touché les foyers les plus modestes mais aussi les professionnels de la restauration, de l’hôtellerie ou de l’événementiel, pour ne citer que ces exemples. Mais il y a tout de même des secteurs qui ont font preuve de résilience, y compris au plus fort de la crise. C’est le cas par exemple des sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI. La plupart ont connu une baisse plus ou moins importante de leurs performances (taux de recouvrement des loyers, dividendes). Mais grâce à la confiance des épargnants, elles ont été en mesure de rebondir et pour certaines de revaloriser la valeur de leurs parts.

Les SCPI à l’épreuve de la crise

Des SCPI résilientes au plus fort de la crise

Les sociétés civiles immobilières ont connu des difficultés à cause des impacts économiques de la crise. Mais celle-ci n’aura pas ébranlé la confiance que placent en eux les épargnants ; elle n’aura pas non plus découragé les nouveaux investisseurs qui comptent tirer profit de ces structures. On observe tout de même une importante disparité entre les différentes SCPI. Celles qui investissent dans les bureaux figurent parmi les plus résilientes. En 2019 comme en 2020, leur collecte représente plus de la moitié des investissements. Les SCPI diversifiées réalisent aussi de belles performances, leur collecte représentant 24 % de l’épargne investie. Les résultats des SCPI spécialisées constituent, eux, 13 %, des capitaux collectés. Les SCPI de commerces ont en revanche été lourdement touché par les mesures sanitaires. Au plus fort de la crise, en 2020, leur collecte ne représente que 6 % de l’épargne investie.

Les limites de la résilience des SCPI

L’année 2020 aura globalement été l’une des plus rudes pour les SCPI, même si la plupart d’entre elles ont affiché des performances prometteuses sur la durée. Les structures ont beau être solides et surtout attractives, la crise aura laissé des traces. Parmi les conséquences les plus tangibles figurent notamment les nombreux reports ou annulations d’investissements dans les SCPI. Au plus fort de la crise, les livrets bancaires sont apparus comme des investissements plus sûrs.

Mais si les nouveaux investisseurs se sont mis à douter de la rentabilité des SCPI, ce n’est pas le cas des épargnants déjà investis. Par ailleurs, la diminution des souscriptions n’aura duré que pendant le second trimestre de 2020. Entre le second et le troisième trimestre, les SCPI commencent à rebondir, avec entre autres des taux de recouvrement de loyers qui repartent à la hausse.

Un taux de rendement relativement stable

Les sociétés de gestion établissent chaque année, au cours du premier trimestre, des projections de rendement annuel pour chacune des SCPI dont elles ont la charge. Mais 2020 n’était pas une année comme les autres. Le premier confinement vient soudainement bousculer le marché. Les premières mesures sanitaires touchent plus ou moins durement la plupart des SCPI. Les nouveaux investisseurs sont nombreux à douter de la solidité financière de ces structures, entraînant une importante baisse des souscriptions – du moins jusqu’au second trimestre de l’année.

Au premier trimestre de 2020, les sociétés de gestion devaient établir des projections alors que leurs SCPI étaient confrontées à des situations inédites. Les projections sont réalisées en prenant en compte divers facteurs liés notamment à l’évolution de la situation sanitaire : les mesures comme les reconfinements ou les restrictions de déplacements, mais aussi les lueurs d’espoir comme les reprises des activités.

Les estimations de France SCPI établissement le TDVM (taux de distribution sur valeur du marché) moyen pour l’année 2020 à +4.01 %. Le TDVM est en recul par rapport à l’année précédente. Mais la baisse n’est pas pour autant catastrophique. Si les SCPI tiennent bon au plus fort de la crise, c’est surtout parce qu’elles arrivent toujours à percevoir leurs loyers.

Sans surprise, l’ampleur de l’impact de la crise n’est pas la même selon les SCPI. Celles qui investissent dans les commerces sont les plus durement touchées : leur taux de rendement, en 2020, a baissé en moyenne de 17 % par rapport à l’année précédente. Mais il y a des situations encore pires, notamment celle des SCPI spécialisées dans l’hôtellerie, victimes de l’arrêt brutal des activités touristiques. Pour ces structures, le rendement moyen en 2020 a baissé de 40 % par rapport à l’année précédente.

Les SCPI de bureau sont celles qui s’en sortent les mieux, avec une collecte représentant environ 60 % des capitaux collectés et un taux de rendement établi à 9 %.

Les projetions sont plus délicates à établir pour certaines SCPI connues pour leur caractère acyclique, en particulier celles qui investissent dans les secteurs de la santé et de la logistique ou encore celles qui sont spécialisées dans le résidentiel.

Comment les SCPI s’organisent pour faire face à une éventuelle baisse

La confiance des épargnants aura permis aux SCPI de tenir bon notamment au plus fort de la crise. Mais si celles-ci ont pu faire preuve de résilience, c’est aussi parce qu’elles ont tiré profit des aides de l’Etat.  On pense notamment au mécanisme de chômage partiel sans lequel de nombreux ménages fragiles auraient demandé l’annulation de leurs loyers ; les locataires en difficulté ont plutôt demandé un report ou un étalement. Le montant des loyers perçus a donc baissé en raison d’allongements de bail, mais cela n’aura pas eu d’impact sur la rentabilité des SCPI sur le moyen ou le long terme.

S’ajoute à cela le « report à nouveau » (RAN), un trésor de guerre qui se constitue au fil de trimestres et dont les SCPI se servent dans les situations difficiles. Elles utilisent notamment cette réserve pour éviter que la baisse des loyers en 2020 n’impacte la rentabilité pour les détenteurs de parts. Un RAN correspond en moyenne à soixante-quinze jours de loyer. Ce qui veut dire que si l’ensemble des locataires cessent de payer leurs loyers pendant cette période, la SCPI concernée sera toujours en mesure de verser les dividendes sans que sa trésorerie ne soit fragilisée. De fait, le RAN fait partie des outils indispensables utilisés par les sociétés de gestion pour assurer la rentabilité des investissements.

Il existe d’autres mécanismes qui permettent aux SCPI de faire face aux situations difficiles. On pense notamment au rallongement du délai de jouissance pour les nouveaux associés entrants. Avec ce levier, la société de gestion peut ainsi avoir un délai supplémentaire pour commencer à verser les dividendes ou pour effectuer une nouvelle acquisition.

Il y en aussi qui optent pour l’augmentation du prix de leurs parts. Mais dans ce cas, pour pouvoir conserver le même TVDM, ces SCPI doivent notamment servir davantage de dividendes.

Plusieurs outils permettent aux sociétés de gestions de faire face aux situations difficiles et d’augmenter la rentabilité des investissements, de la négociation avec les locataires en vue d’un éventuel rallongement du bail, au recours au report à nouveaux en passant par la collecte agressive dès la reprise.

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