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Les SCPI résisteront-elles à la crise ?

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Plus d’un an et demi de pandémie laisse des traces dans de nombreux secteurs. Parmi les plus touchés figurent notamment la restauration, l’hôtellerie ou encore la culture. Si l’ampleur de la crise économique engendrée par la situation sanitaire est sans précédent dans notre histoire moderne, certains secteurs affichent une certaine résilience. Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) en font partie.

Les SCPI résisteront-elles à la crise ?

La capacité de rebond des SCPI au plus fort de la crise

Si, de manière générale, les sociétés civiles de placement immobilier font preuve de résilience depuis le début de la crise, la plupart d’entre elles ont néanmoins connu des situations difficiles, en particulier pendant et après le premier confinement. Parmi les difficultés en question figurent notamment les fermetures administratives pour les locataires, augmentant les risques de non-paiement de loyers. Avec notamment pour conséquence une baisse du montant des collectes par rapport à la période d’avant crise – les collectes des SCPI ont par exemple chuté de 66 % durant le premier et le second trimestre 2020 par rapport à l’année précédente.

Mais le secteur n’aura pas tard à rebondir. Les collectes sont en effet reparties à la hausse – de 16 % – entre le deuxième et le troisième trimestre. Les acteurs s’attendaient à davantage, même si les professionnels s’accordaient à dire que ce rebond, déjà, présageait une dynamique plus importante sur la durée. Cela s’est d’ailleurs confirmé dès le trimestre suivant. L’augmentation des collectes est significative mais surtout les SCPI consolidaient leur potentiel de rendement.

Si les SCPI ont tenu bon, en particulier pendant le premier confinement, c’est surtout parce que la crise n’a pas ébranlé la confiance que les épargnants placent en elles. En témoigne notamment le fait qu’il n’y a pas eu de retraits massifs. La baisse des chiffres des collectes au second trimestre de l’année 2020 est plutôt à une diminution des souscriptions.

Des SCPI toujours capables d’assurer la liquidité du marché

Le taux de récupération des loyers est un critère important qui reflète la capacité des SCPI à investir. Au plus fort de la crise – en l’occurrence lors du second trimestre de l’année 2020 – ce taux était en moyenne de 78 %, avant de retrouver rapidement son niveau normal durant les trimestres suivants.

Les acteurs redoutaient aussi que les conséquences de la crise sanitaire n’impactent la valeur des parts des SCPI. Le premier confinement a lourdement impacté les activités de nombreux secteurs. Face à cela, plusieurs sociétés de gestion avaient pris les devants en commandant des expertises de leur parc immobilier. Les résultats de ces études sont on ne peut plus rassurants, les professionnels n’ayant constaté aucune baisse généralisée de la valeur des parts sur le marché de la pierre-papier.

L’année 2020 n’aura finalement pas été catastrophique pour les SCPI. 9 nouvelles SCPI ont vu le jour. A titre de comparaison, il y a eu 17 créations en 2019 mais seulement 7 en 2018.

Rendement prometteur

L’observatoire de Linxea, qui porte sur les résultats de soixante-cinq sociétés civiles de placement immobilier en 2020, fournit des données rassurantes pour le secteur. Le rendement moyen s’établit notamment à 4.27 % – le chiffre est prometteur quand on connaît la violence de la crise et d’autant que certaines données favorables n’étaient pas encore disponibles au moment où le calcul a été réalisé.

En 2020, Linxea a audité soixante-cinq sociétés civiles de placement immobilier. Le rendement moyen de ces structures s’établirait à 4.27 %. Mais il s’agit de la fourchette haute. La crise est passée par là, avec les conséquences que l’on connaît. Le calcul ne rend pas complètement compte des réalités de la soixantaine de SCPI auditées puisqu’il manque certaines données importantes. L’on sait notamment que ces sociétés ont connu en moyenne une baisse de dividendes de 9.5 % en moyenne sur 2020 par rapport à l’année précédente. En prenant en compte cette baisse de performance, on obtient un rendement moyen de 3.98 %, qui constitue alors la fourchette basse. Avec une fourchette oscillant entre 4.27 et 3.98 %, on obtient un rendement de 4.12 %.

Cette fourchette nous offre une indication de l’évolution des performances des SCPI en 2020. Avec un rendement moyen qui dépasse les 4 % malgré les conséquences des différences restrictions sanitaires, le secteur a fait plus que résister. Les résultats de l’observatoire de Linxea permettent en outre de se faire une idée de la solidité des SCPI sur la durée. La crise sanitaire continue de peser sur des pans entiers de l’économie depuis près de vingt mois. La découverte des vaccins a consolidé la confiance de nombreux investisseurs et épargnants. Encore faut-il que la campagne vaccinale soit une réussite, que les professionnels puissent prochainement avoir une perspective claire et prometteuse notamment pour la fin de l’année 2021 et surtout l’année 2022. Au final, ce ne sont pas tant les difficultés engendrées par la crise qui pèsent le plus, mais les incertitudes sur l’avenir.

Le bureau

Les performances des SCPI évoluent en fonction des trimestres, mais elles varient aussi d’un secteur à l’autre. Le bureau fait partie des secteurs dont les performances ont été les moins impactées par la crise sanitaire. Alors certes les professionnels ont constaté, pour l’année 2020, une baisse moyenne de rendement de 3.45 %. Mais le taux de rendement s’est tout de même stabilisé à 4.20 %.

La résilience du bureau est d’autant plus frappante qu’avec la pandémie, le télétravail s’est beaucoup généralisé dans de nombreuses entreprises. Avec la montée en puissance de la campagne vaccinale, en France comme ailleurs en Europe, de nombreuses entreprises entament déjà le retour en présentiel de leurs salariés. Si certains professionnels redoutaient une pérennisation du recours au télétravail, y compris hors période de crise, ce retour progressif en présentiel peut désormais les rassurer.

Il n’en reste pas moins que la demande locative a baissé, notamment en 2020. Mais là encore, les SCPI qui se spécialisées dans les bureaux peuvent compter sur des perspectives rassurantes pour 2021 et 2022.

Le commerce

Les différentes mesures sanitaires ont beaucoup impacts les activités de nombreux commerçants. Elles ont également été pesantes pour les SCPI spécialisées dans la location de locaux commerciaux. Mais malgré une baisse moyenne de 18 % des loyers, ces structures s’en sortent plutôt bien.

Prenons l’exemple de Cristal Rente. Investissant essentiellement dans les commerces alimentaires, de bricolage et de jardinage – qui ont pu continuer leurs activités malgré les restrictions sanitaires – cette SCPI affiche en 2020 un rendement moyen de 4.85 %.

Le taux de rendement n’est évidemment pas le même selon les SCPI. Il varie notamment selon l’emplacement des commerces. En pleine période sanitaire, et plus particulière à la sortie d’un confinement, les Français privilégient essentiellement les commerces situés en centre-ville ou à proximité immédiate, ce qui explique les performances de la SCPI Cœur de Ville (5.20 %) ou de la SCPI Altixia (5.03 %).

La diversification des investissements en période de crise

Les loyers en baissé en moyenne, en 2020, de 7.86 %. Les sociétés civiles dont les investissements sont diversifiés sont celles qui présentent les meilleures performances, y compris au plus fort de la crise. Plusieurs de ces structures affichent un rendement à 6 % voire plus, comme Cœur de Régions, Néo, Corum Origin ou encore Vendôme Régions. La SCPI Cœur de Régions se distingue plus particulièrement des autres. En effet, en 2020, elle a revalorisé sa part de 0.8 % à deux reprises, ce qui porte son rendement moyen pour cette année à 7.85 %.

Les performances des SCPI spécialisées

Les SCPI spécialisées font partie de celles qui ont le mieux résisté aux impacts de la crise. Elles ont toujours eu une bonne santé financière grâce à un taux de récupération des loyers avoisinant les 100 %. Le fait qu’elles affichent une telle performance notamment au plus fort de la crise n’aura fait que renforcer la confiance des épargnants. Parmi ces SCPI spécialisées, on peut par exemple mentionner Pierval Santé dont la collecte par rapport à 2019 a augmenté de 29 % durant les trois premiers trimestres.

La résilience en période de crise est une bonne chose. Et c’est encore mieux quand les perspectives d’avenir sont prometteuses. Si les professionnels de se secteurs sont optimistes, c’est notamment parce que la demande sur ce type d’actifs augmente en permanence mais aussi parce que les loyers en France sont en dessous de ce qui se pratique dans les autres pays européens. Autant de points positifs qui séduisent les épargnants déjà investis mais aussi les nouveaux arrivants. Les chiffres parlent d’ailleurs d’eux-mêmes.

Mais les performances des SCPI dépendent surtout des secteurs dans lesquels elles sont spécialisées. Les impacts de la crise sont notamment considérables pour celles qui investissent dans l’hôtellerie, affichant un rendement moyen de seulement 2.27 % en 2020. La baisse considérable des performances de ces structures s’explique notamment par les difficultés qu’elles rencontrent pour recouvrer les loyers ou encore par le manque de liquidités disponibles pour investir dans des conditions de marché optimales.

Les SCPI investies dans le résidentiel

Les rendements ont baissé, en 2020, de 11.44 % en moyenne dans ce secteur. La baisse est importante, même si les SCPI ont pu amortir le choc grâce notamment aux aides de l’Etat, comme le mécanisme de chômage partiel qui a aidé nombre de ménages fragiles à payer leurs loyers. S’ajoute à cela la revalorisation des parts de SCPI telles que Kyaneos ou Primofamilly. A titre d’exemple, malgré les difficultés rencontrées, la SCPI Kyaneos affiche en 2020 une performance de 6.10 %.

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