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Prêt immobilier : les règles de calcul s’adoucissent

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Le Haut Conseil de Stabilité Financière ou HCSF a pris la décision de relâcher les conditions de concession de l’emprunt immobilier, le 17 décembre. Il s’agit de l’autorité en charge de la surveillance et de la préservation de la stabilité du système financier en France.


Selon Bruno Le Maire, l’actuel ministre de l’Économie, des Finances et de la Relance, mais également le président de l’HCSF, lorsque les Français sont primo-accédants, il reste important qu’ils aient un accès facile au crédit, et ce, dans des conditions optimales.

Prêt immobilier : les règles de calcul s’adoucissent

La part des mensualités en lien avec les revenus du ménage également appelé taux d’effort ou taux d’endettement s’élevant auparavant à 33% atteint maintenant 35%. Jusqu’à maintenant, un ménage n’avait pas la possibilité de dédier plus de 33% de ses revenus nets à son crédit, même après avoir déduit les charges fixes. Ce seuil passe actuellement à 35% en offrant ainsi un relâchement palpable.

D’après le calcul du courtier Vousfinancer, un couple ayant un revenu de 3 000 euros, avec une mensualité accrue de seulement 60 euros, peut demander sur 25 ans, un prêt de 15 000 euros de plus à 1,5%, soit 262 542 euros contre 247 539 euros auparavant. Celui-ci s’endette à 35% plutôt qu’à 33%. Les agences bancaires imposent de plus en plus un apport personnel afin de conserver la règle de 33% et une durée plafonnée à 25 ans. Selon l’Observatoire Crédit Logement CSA, la part des banques pour financer les particuliers s’élève à 11% par an en novembre 2020, contre une baisse de 5,2% en 2019. Grâce à cet assouplissement, la nécessité de cotisation personnelle va diminuer.

Les plafonds des durées de crédit restent à 25 ans. Cependant, les différés de remboursement en rapport à la durée des travaux pour les acquisitions sur plan dans le neuf seront désormais pris en compte. Un prêt pour ce genre de projet peut alors aller jusqu’à 27 ans, c’est-à-dire 25 ans avec deux ans de différé. Pour les promoteurs ayant subi un revirement de situation cette année avec la baisse de leur vente à plus de 30%, il s’agit d’un véritable point positif. Avec un recul possible de 13 à 14%, les constructeurs immobiliers amoindrissent la casse. Les agences bancaires risquent d’enfreindre les règles du HCSF sur les dossiers qui s’élèvent actuellement à 20% contre 15% auparavant.

Les rachats et renégociations de crédits entrent également en compte dans cet assouplissement, du moment que les opérations aboutissent à la réduction du taux d’endettement ou de la durée de rétribution. Néanmoins, cette durée limitée n’acquiescera pas l’intégration du Prêt à taux zéro (PTZ) comme la durée d’amortissement de 30 ans maximum pour les primo-accédants qui ont eu recours à ce PTZ.

L’autre changement paradoxal concerne les nouvelles règles d’adoucissement plus dures. Même si le président de l’HCSF semble content des effets positifs des restrictions émises par l’instance publique en décembre 2019, il n’apprécie pas la réaction des banques à ce propos. De ce fait, il a affirmé que d’ici l’été 2021, les nouvelles recommandations du HCSF de décembre 2020 seront plus contraignantes. Les services du ministre vont surtout se cadrer sur les aspects pratiques et juridiques de ces nouvelles règles à venir.

Pour François Villeroy de Galhau, le gouverneur de la Banque de France, il n’est en aucun cas faisable d’assouplir les règles sur le coup des agences bancaires. Selon ses dires, un ajustement limité et raisonnable de la plupart des critères a été décidé, mais à condition de garder fermement et nettement le cap. Il pense donc limiter le risque de surendettement des ménages en arrêtant la perpétuelle dérive des conditions d’octroi.

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