La crise sanitaire aura touché durement de nombreux secteurs, en particulier la restauration, l’hôtellerie ou encore la culture. Mais il en est d’autres qui s’en sortent plutôt bien, y compris au plus fort de la crise. C’est le cas entre autres des sociétés civiles de placement immobilier, qui affichent plutôt des performances encourageantes au premier trimestre de 2020.
Les bonnes performances du premier trimestre
Les différentes mesures prises au début de la crise sanitaire ont fragilisé de nombreuses activités. On pense notamment aux hôtels et autres lieux de vacances mais aussi aux restaurants et commerces, pour ne citer que ces exemples. Mais certains secteurs ont fait plus preuve d’une plus grande résilience, y compris pendant les premiers mois de la pandémie. C’est le cas entre autres des SCPI.
Au premier trimestre de 2020, ces structures affichent même de bons résultats. Cela s’explique par la solidité de la confiance que les épargnants placent en elles mais aussi par le fait qu’elles encaissent les loyers avec un trimestre d’avance. Mais si les épargnants déjà investis n’ont pas douté de la rentabilité des SCPI, on ne peut pas en dire autant pour les potentiels nouveaux investisseurs. Parmi ces derniers, beaucoup ont reporté ou même annulé leur souscription si bien qu’au second trimestre, le rendement moyen des SCPI a baissé.
Les difficultés rencontres au second trimestre
Pour se faire une idée des difficultés en question, il faut s’en remettre aux données fournies par l’observatoire des SCPI de Linxea. Celles-ci confirment bien qu’au premier trimestre 2020, les SCPI affichent des bilans particulièrement encourageants, notamment quand on connaît l’ampleur des conséquences économiques de la pandémie de Covid-19. Mais elles montrent aussi que ces bons résultats n’allaient pas durer.
Au second trimestre, la baisse des nouvelles souscriptions entraîne celle de la collecte des sociétés civiles de placement immobilier. Si certains investisseurs avaient encore bon espoir et optent pour le report de leur souscription, la plupart ont tout bonnement décidé d’annuler la leur et de miser plutôt sur les livrets bancaires. Ainsi la collecte des SCPI passe de 2.56 milliards € au premier trimestre à 800 à 900 millions le trimestre suivant.
Même si la collecte a considérablement baissé, on peut dire que les SCPI ont tenu bon et su limiter la casse. Si elles ont pu faire preuve de résilience, c’est surtout parce qu’il n’y a pas eu de retraits massifs, les épargnants déjà investis n’ayant pas été découragés par les difficultés rencontrées. Qui plus est, même au plus fort de la crise, elles ont toujours eu un taux de recouvrement des loyers élevé : 78 % en moyenne au second trimestre.
La baisse drastique du rendement moyen n’aura pas ébranlé la santé financière des SCPI en général. A vrai dire, les sociétés de gestion avaient prévu pire, notamment au second trimestre. Cela dit, les difficultés sont plus importantes pour certains secteurs que d’autres. Ainsi les SCPI spécialisées dans l’hôtellerie ou le commerces figurent parmi les plus touchées par la crise, tandis que celles qui investissent dans la santé, la logistique et le résidentiel affichent des taux de récupération de loyers avoisinant les 100 %.
Les épargnants se posaient tout de même des questions concernant l’évolution de la valeur des parts des SCPI. Mais aucune baisse généralisée n’a été constatée. La plupart des SCPI ont tout même utilisé des outils permettant de faire face à une éventuelle baisse de rendement, comme le report à nouveau, les négociations avec les locataires fragiles en vue d’un rallongement du bail ou encore la revalorisation des parts.
Les autres données rassurantes
Linxea a audité une soixantaine de SCPI. Les données portant sur le second trimestre reflètent les grandes difficultés rencontrées par ces entités durant cette période. Mais l’observatoire montre en même temps des évolutions on ne peut plus rassurantes. L’analyse du courtier en assurance montre notamment que les SCPI ont réussi à contenir la baisse des dividendes servis – cette baisse s’établit en moyenne autour de 11.07 %, mais quand on prend en compte le rendement global sur l’année 2020, la moyenne s’établit plutôt à 3.91 %.
Les perspectives pour les deux trimestres suivants sont bien meilleures notamment parce que la plupart des sociétés de gestion prévoient alors de négocier avec leurs locataires des reports de loyers, une mesure qui entraîne une baisse à court-terme du rendement mais qui permet d’avoir de bonnes performances sur le moyen et long terme.
Les rendements moyens en 2020
Au moment où les experts de Linxea réalisaient son observatoire, ils constataient un rendement global de 4.05 pour l’année 2020. Mais ce rendement prévisionnel constituait alors une fourchette haute qui ne prenait pas encore compte des résultats des SCPI spécialisées dans le commerce ou l’hôtellerie, qui furent durement touchées par la crise. La projection la plus basse se situe, elle, autour de 3.91 %. Le taux de rendement moyen prévisionnel s’établit donc à 3.98 % pour 2020.
Mais il s’agit là de données prévisionnelles. Les SCPI évoluent et s’adaptent en fonction de la situation sanitaire. Si la plupart des sociétés de gestion misent sur de perspectives d’avenir plutôt prometteuses, elles restent prudentes dans leurs initiatives. Il y a des incertitudes, mais il y a aussi des leviers que ces sociétés peuvent utiliser. Outre les mécanismes classiques utilisés en période de crise, comme le report à nouveau ou le report de loyers, les SCPI sont aussi en quelque sorte les bénéficiaires indirect de certaines aides de l’Etat. On pense notamment au chômage partiel qui a permis d’éviter que des locataires fragiles ne deviennent insolvables. On pense également aux prêts garantis par l’Etat qui ont permis à des entreprises louant des bureaux ou des locaux commerciaux aux SCPI de s’acquitter de leurs loyers sans fragiliser leur santé financière.
