The pandémie laisse des traces dans nos quotidiens comme dans de nombreux secteurs de l’activité économique. Elle aura durement touché les foyers les plus modestes mais aussi les professionnels de la restauration, de l’hôtellerie ou de l’événementiel, pour ne citer que ces exemples. Mais il y a tout de même des sectors qui ont font preuve de résilience, y compris au plus fort de la crise. C’est le cas par exemple des civil societies of real estate investment or SCPI. La plupart ont connu une drop plus ou moins importante of their performance (taux de recouvrement des loyers, dividendes). Mais grâce à la trust of the épargnants, elles ont été en mesure de rebondir et pour certaines de revaloriser la valeur de leurs parts.
Des SCPI résilientes au plus fort de la crise
The sociétés civiles immobilières ont connu des difficultés à cause des impacts économiques of the crisis. Mais celle-ci n’aura pas ébranlé la trust que placent en eux les épargnants ; elle n’aura pas non plus découragé les nouveaux investisseurs qui comptent tirer profit de ces structures. On observe tout de même une importante disparité entre les différentes SCPI. Celles qui invest dans les bureaux figurent parmi les plus résilientes. En 2019 comme en 2020, leur collect représente plus de la half of the investissements. The SCPI diversifiées réalisent aussi de belles performances, leur collecte représentant 24 % de l’épargne investie. Les résultats des SCPI spécialisées constituent, eux, 13 %, des capitaux collectés. Les SCPI de commerces ont en revanche été lourdement touché by the mesures sanitaires. Au plus fort de la crise, en 2020, leur collecte ne représente que 6 % de l’épargne investie.
Les limites de la résilience des SCPI
L’année 2020 aura globalement été l’une des plus rudes for the SCPI, même si la plupart d’entre elles ont affiché des performances prometteuses sur la durée. Les structures ont beau être solides et surtout attractives, la crise aura laissé des traces. Parmi les conséquences les plus tangibles figurent notamment les nombreux reports or annulations d’investissements dans les SCPI. Au plus fort de la crise, les livrets bancaires sont apparus comme des investments more sûrs.
Mais si les nouveaux investisseurs se sont mis à douter de la profitability des SCPI, ce n’est pas le cas des savers déjà investis. Par ailleurs, la decrease of the souscriptions n’aura duré que pendant le second trimestre de 2020. Entre le second et le troisième trimestre, les SCPI commencent à rebondir, avec entre autres des taux de recouvrement of rents qui repartent à la hausse.
Un taux de rendement relativement stable
The companies of management établissent chaque année, au cours du premier trimestre, des projections of yield annuel pour chacune des SCPI dont elles ont la charge. Mais 2020 n’était pas une année comme les autres. Le premier confinement vient soudainement bousculer le marché. Les premières mesures sanitaires touchent plus ou moins durement la plupart des SCPI. The nouveaux investisseurs sont nombreux à douter de la solidité financière de ces structures, entraînant une importante baisse des souscriptions – du moins jusqu’au second trimestre de l’année.
Au premier trimestre de 2020, les sociétés de gestion devaient établir of the projections alors que leurs SCPI étaient confrontées à des situations inédites. Les projections sont réalisées en prenant en compte divers facteurs liés notamment à evolution of the situation sanitaire : les mesures comme les reconfinements ou les restrictions de déplacements, mais aussi les lueurs d’espoir comme les reprises of the activités.
Les estimations de France SCPI établissement le TDVM (taux de distribution sur valeur du marché) moyen pour l’année 2020 à +4.01 %. Le TDVM est en recul par rapport à l’année précédente. Mais la drop n’est pas pour autant catastrophique. Si les SCPI tiennent bon au plus fort de la crise, c’est surtout parce qu’elles arrivent toujours à perceive their rents.
Sans surprise, l’ampleur de l’impact de la crise n’est pas la même selon les SCPI. Celles qui invest in the shops sont les plus durement touchées : leur taux de rendement, en 2020, a baissé en moyenne de 17 % par rapport à l’année précédente. Mais il y a des situations encore pires, notamment celle des SCPI spécialisées dans l’hôtellerie, victimes de l’arrêt brutal of the activités touristiques. Pour ces structures, le average yield en 2020 a drop de 40 % par rapport à l’année précédente.
The SCPI of desk sont celles qui s’en sortent les mieux, avec une collecte représentant environ 60 % des capitaux collectés et un taux de rendement établi à 9 %.
Les projetions sont plus délicates à établir pour certaines SCPI connues pour leur caractère acyclique, en particulier celles qui investissent dans les secteurs de la santé et de la logistique ou encore celles qui sont spécialisées in the résidentiel.
Comment les SCPI s’organisent pour faire face à une éventuelle baisse
The trust of the savers aura permis aux SCPI de tenir bon notamment au plus fort de la crise. Mais si celles-ci ont pu faire preuve de résilience, c’est aussi parce qu’elles ont tiré profit des aides of the state. On pense notamment au mécanisme de unemployment partiel sans lequel de nombreux ménages fragiles auraient demandé l’annulation de leurs loyers ; les tenants en difficulté ont plutôt demandé un report ou un étalement. Le montant des rents perçus a donc drop en raison d’allongements of bail, mais cela n’aura pas eu d’impact sur la profitability des SCPI sur le moyen ou le long terme.
S’ajoute à cela le « report à nouveau » (RAN), un trésor de guerre qui se constitue au fil de trimestres et dont les SCPI se servent dans les situations difficiles. Elles utilisent notamment cette réserve pour éviter que la drop of the rents en 2020 n’impacte la rentabilité pour les détenteurs de parts. Un RAN correspond en moyenne à soixante-quinze jours de loyer. Ce qui veut dire que si l’ensemble des locataires cessent of pay their rents pendant cette période, la SCPI concernée sera toujours en mesure of verser the dividends sans que sa trésorerie ne soit fragilisée. De fait, le RAN fait partie des outils indispensables utilisés par les management companies pour assurer la profitability of the investissements.
Il existe d’autres mechanisms qui permettent aux SCPI de faire face aux situations difficiles. On pense notamment au extension of deadline of jouissance pour les nouveaux associés entrants. Avec ce levier, la société de gestion peut ainsi avoir un délai supplémentaire pour commencer à verser the dividends ou pour effectuer une nouvelle acquisition.
Il y en aussi qui optent pour the increase of price of their parts. Mais dans ce cas, pour pouvoir conserver le même TVDM, ces SCPI doivent notamment servir any further of dividendes.
Plusieurs outils permettent aux sociétés de gestions de faire face aux situations difficiles et d’augmenter the profitability of the investissements, de la négociation avec les locataires en vue d’un éventuel rallongement du bail, au recours au report à nouveaux en passant par la collecte agressive dès la reprise.
